Métodos de entrega, adquisiciones y el regreso del maestro constructor
Final de la serie. Antes de que exista un solo dibujo, un propietario toma tres decisiones: cómo empaquetar el proyecto, cómo elegir al constructor y cómo cotizar el riesgo. Esas decisiones, tomadas en el día más tranquilo del proyecto, determinan quién responde en su peor día. Esta publicación cierra nuestra Serie de Cimientos donde comenzó: con el maestro mayor de obras, quien resulta que nunca se fue realmente.
Por M. Colby Lewis, Abogado de Defectos de Construcción, The Law Offices of Colby Lewis, Houston, Texas
Esta es la publicación 8, el final de nuestra serie de fundamentos, un recorrido en un lenguaje sencillo por los fundamentos del derecho de la construcción para los propietarios de edificios. La serie completa está enlazada al final.
La versión corta
El esqueleto legal de todo proyecto está determinado por tres decisiones del propietario: el método de entrega de proyectos (quien es responsable del diseño, la construcción y su coordinación), el método de selección de fuentes (ofertas en sobre cerrado, negociación competitiva o selección basada en calificaciones), y el tipo de contrato (cómo se comparten el precio y el riesgo, el tema de nuestra próxima serie). Diseño-licitación-construcción separa el diseño de la construcción y, con ello, divide la responsabilidad. La gestión de construcción añade un administrador que es su agente fiduciario o un contratista en riesgo que garantiza un precio, dos bestias muy diferentes. Diseño-construcción reúne el diseño y la construcción bajo un mismo techo, el antiguo modelo del maestro constructor renacido, y hoy en día representa aproximadamente el 40 por ciento de la construcción no residencial en Estados Unidos. Las asociaciones público-privadas y la entrega integrada de proyectos impulsan la colaboración aún más. Y sobrevolando todo ello, una advertencia: en cualquier asunto relacionado con dinero público, un proyecto organizado de la manera incorrecta puede producir un contrato que sea legalmente vacío.
Las tres decisiones que moldean cada proyecto
Antes de las ofertas, antes de los planos, antes de la primera discusión, el dueño controla tres palancas: el método de entrega del proyecto, el proceso para seleccionar al constructor y el tipo de contrato con su asignación de riesgo. Los dueños privados pueden accionar esas palancas como quieran. Los dueños públicos están fuertemente limitados por la ley, razón por cual, en la práctica, hay menos negociación al nivel del contrato principal en las obras públicas que en casi cualquier otro ámbito del comercio; la verdadera negociación ocurre en los niveles de subcontratistas y proveedores.
“La ”entrega de proyectos" significa simplemente la agrupación organizativa de los talentos que un proyecto necesita: diseño, construcción, financiamiento, operación, mantenimiento y gestión de riesgos. La forma en que se agrupen determina el precio, la calidad, el cronograma y, el aspecto hacia el cual ha estado orientada esta serie, quién asume qué riesgos cuando algo falla. Aquí están las modalidades, desde la perspectiva del propietario.
Diseño-Licitación-Construcción: La división tradicional
Durante más de 150 años, el método dominante ha sido el diseño-licitación-construcción: el propietario contrata a un profesional del diseño para que elabore planos y especificaciones completos, y luego contrata por separado a un contratista, por lo general el postor con la oferta más baja, para construirlos. Sus virtudes son reales, especialmente para las obras públicas: el diseño se termina antes de fijar los precios, la selección se basa en el precio bajo normas transparentes y todos los postores responsables tienen las mismas oportunidades, lo que limita la discrecionalidad, el favoritismo y el fraude.
Sus vicios son igual de reales, y la industria los ha catalogado durante décadas. El método no es colaborativo y “promueve el éxito individual por encima del resultado del proyecto”. El contratista, excluido del diseño, no puede aportar información sobre constructibilidad antes de ofertar. Nada puede comenzar hasta que todo esté diseñado, por lo que no hay vía rápida. El proceso es lento y costoso. Y arraigada en la estructura de oferta más baja está la frase que todo propietario de un edificio debería leer dos veces, de los principales expertos en adquisiciones: debido a que la competencia se basa únicamente en el precio, “es probable que los postores ofrezcan el artículo de calidad mínima que cumpla con los requisitos”. El método que le garantiza el precio más bajo también le garantiza que el constructor tiene todos los incentivos para entregarle el edificio más austero que las especificaciones toleren.
Para un abogado especialista en vicios ocultos, el sistema de diseño-licitación-construcción tiene una firma más: rendición de cuentas compartida. El diseño le pertenece al arquitecto, la mano de obra al contratista, y cuando la pared se filtra, cada uno señala al otro. Esa pelea, defecto de diseño frente a defecto de construcción, es la bifurcación más antigua en el camino de los litigios de construcción, y está integrada en la estructura de este método de entrega.
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Aquí está la perspectiva de toda esta publicación, y es la misma pregunta con la que comenzó esta serie hace ocho publicaciones: cuando el trabajo falla, ¿quién responde? Cada método de entrega es en realidad una respuesta a esa pregunta, decidida de antemano. Diseño-licitación-construcción te da dos respuestas, un arquitecto y un contratista, lo que suena a doble protección hasta que tu edificio tiene goteras y descubres que en realidad es una moneda de dos caras en la que ambos dicen “cruz, yo no fui”. No te estoy diciendo que diseño-licitación-construcción esté mal, a veces la ley lo exige y a menudo es lo correcto. Te estoy diciendo que el Echarse la culpa que enfrentarás en el año cinco se está diseñando en el organigrama en el año uno, ahora mismo, mientras todo sigue siendo amistoso. Elige con los ojos abiertos.
Gestión de construcción: ¿Su agente o su contraparte?
La administración de construcción inserta a un gerente profesional en el proyecto, y todo depende de cuál de dos gorras use el administrador de construcción, porque la ley los trata como criaturas diferentes.
Una gerente de construcción como agente (CM-agency) actúa en representación del propietario: coordinando contratos, controlando costos y gestionando la obra. Al actuar como su agente, el CM puede llevar condición fiduciaria, un deber de lealtad hacia usted, especialmente cuando ocupa una posición de confianza especial. Los compromisos de su agente pueden vincularlo a usted, las notificaciones entregadas al agente cuentan como entregadas a usted, y el CM le responde a usted por incumplir sus deberes. Lo que hace el CM de la agencia no hacer es garantizar el precio. El riesgo de costo sigue siendo tuyo.
Una gerente de construcción a riesgo (CMAR) realiza la misma coordinación pero garantiza un precio máximo (a GMP). Al asumir el riesgo de precios, el CM se convierte en un contratista independiente en condiciones de plena competencia: por lo general, se deshace de sus deberes fiduciarios, debe competir por obras públicas como cualquier contratista y asume los sobrecostos no cubiertos por el contrato. Se presume su propio interés económico, porque cada dólar ahorrado bajo el GMP es un dólar en juego. Y su relación con los subcontratistas de este es exactamente el problema del tercero beneficiario de la Publicación 5: no existe relación contractual (privity) a menos que los subcontratos lo concedan claramente.
De cualquier modo, la gran contribución del administrador de construcción (CM) llega temprano: trabaja con el propietario y los diseñadores durante el desarrollo del diseño, proporcionando estimaciones de costos y una revisión de constructibilidad antes de que los errores queden impresos en los planos. Pero no confunda la participación con la responsabilidad. A menos que la responsabilidad del diseño se delegue formalmente, un CM que construye a partir de los documentos de diseño defectuosos del propietario puede tener derecho a recurrir contra el dueño, que es un anticipo de la garantía de diseño implícita que domina los litigios por vicios. Los tribunales también han dejado claro que los gerentes de construcción, sin importar el rol que desempeñen, enfrentan responsabilidad por mala gestión y retrasos “poco diferente” a la de un contratista general.
Diseño-Construcción: El maestro constructor regresa a casa
La publicación 1 de esta serie contó la historia del maestro de obras, una sola persona que diseñaba la obra, dirigía la obra y respondía por la obra, desde las murallas de Uruk hasta la cúpula de Miguel Ángel y la universidad de Jefferson. El siglo XIX dividió ese rol. El diseño-construcción es la industria volviéndolo a unir: diseño, construcción y adquisiciones bajo un solo contrato, con un único punto de responsabilidad.
Las ventajas surgen directamente de la reunión. La construcción puede acelerarse, y los paquetes de obra y cimentación pueden comenzar antes de que se termine el diseño final. Los costos se controlan mediante la participación temprana del constructor en la estimación y las adquisiciones. Y el clásico señalamiento de culpabilidad entre planos y mano de obra se minimiza estructuralmente, porque la “responsabilidad de fuente única” significa que el diseñador-constructor es dueño de ambas partes de esa vieja disputa. El mercado ha votado: desde 1985, el diseño-construcción ha crecido de aproximadamente el 5 por ciento a casi el 40 por ciento de la construcción no residencial en Estados Unidos, y las legislaturas han abierto progresivamente las obras públicas a este sistema.
Dos precauciones mantienen ocupados a los abogados. Primero, los tribunales analizan el fondo, no las etiquetas; llamar a un contrato “diseño-construcción” no crea una responsabilidad de fuente única si el acuerdo realmente la divide, y persisten las dudas sobre la confianza del diseñador-constructor en la información proporcionada por el propietario, como los datos de suelos. Segundo, en su límite extremo, el diseño-construcción se convierte llave en manoel contratista asume los riesgos de terreno, diseño, construcción y financiamiento hasta que entrega un proyecto terminado y en funcionamiento, “entrega la llave” y recibe el pago. Los casos reportados muestran cuán pesados son esos acuerdos; una disputa sobre una central eléctrica llave en mano describió contratos EPC de más de 1,000 páginas con precios de cientos de millones.
La historia del modelo de diseño-construcción en el sector público tiene una lección del tamaño de Texas sobre la discreción. Cuando Minnesota reconstruyó el colapsado puente del río Misisipi en la I-35W, utilizó la selección de “mejor valor” por diseño-construcción y adjudicó el contrato al proponente con el más alto puntuación técnica y el más alto precio. La adjudicación sobrevivió a la impugnación: el comité de evaluación tuvo amplia discreción para buscar el mejor valor para el público, revisable únicamente por arbitrariedad. Sayer contra el Departamento de Transporte de Minnesota, 769 N.W.2d 305 (Trib. de Apel. de Minn. 2009), afirmado, 790 N.W.2d 151 (Minn. 2010). El término mejor valor significa que la oferta más baja no siempre gana, a propósito.
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Cuatro mil años de historia de la construcción y la gran innovación moderna de la industria es... el organigrama de la antigua Roma. Digo esto con cariño, porque para un propietario, la propuesta del modelo de diseño y construcción es real: un solo cuello al que estrangular. Cuando el edificio falla, no existe el jueguito de que el arquitecto le echa la culpa al contratista; el diseñador-constructor es dueño tanto del diseño COMO de la construcción, por lo que la máquina de excusas tiene menos piezas móviles. Pero escuchen la letra pequeña, porque lo he litigado. Un solo cuello al que estrangular también significa una sola voz hablando durante todo el proyecto, calificando su propia tarea de diseño. Y si esa única entidad está poco capitalizada o mal asegurada, su único punto de responsabilidad se convierte en un único punto de fallo. Así que, si opta por el diseño-construcción (y a menudo debería hacerlo), gaste su diligencia debida en la entidad: su balance general, su fianza, su seguro y en un lenguaje contractual que evite que esa única responsabilidad se filtre silenciosamente a través de excepciones. El maestro constructor es tan bueno como lo que lo respalda. Pregúntale a Hammurabi.
APP, privatización y la frontera de la colaboración
Más allá del diseño-construcción se encuentra un espectro de integraciones más profundas. El asociación público-privada (APP) combina fondos y conocimientos técnicos públicos y privados para construir, y a menudo operar y mantener, proyectos públicos: autopistas de peaje, tribunales, sistemas de agua. La APN es un concepto general, no una estructura única; los acuerdos van desde arreglos basados en el financiamiento reembolsados mediante tarifas de usuario hasta arreglos basados en servicios reembolsados mediante pagos gubernamentales a lo largo de décadas. Privatización es de otra naturaleza: la venta directa de instalaciones públicas existentes a operadores privados. Un caso federal muestra cuán drásticamente se reducen esas transferencias de riesgo: un contratista compró y operó los sistemas de servicios públicos de Fort Hamilton, fue despedido y no pudo recuperar sus inversiones de capital, porque “la esencia misma del contrato era trasladar el riesgo de las mejoras de capital al contratista”.” Enron Federal Solutions, Inc. contra Estados Unidos, 80 Fed. Cl. 382 (2008).
En la frontera de la colaboración se encuentran alianza (importado del Reino Unido y Australia: todos los partidos principales comparten los riesgos y las recompensas del proyecto bajo un contrato integrado), entrega de proyectos lean, y entrega integrada de proyectos, el cual vincula la ganancia de cada participante al éxito general del proyecto, con la participación temprana de los actores clave y la gestión conjunta, todo ello construido cada vez más en torno a un modelado de información para la construcción compartido. Cada uno de estos persigue la misma idea: realinear los incentivos de todos hacia el proyecto, aquello que la responsabilidad unificada del maestro mayor de obras lograba de manera automática.
La línea pública/privada y los contratos que mueren al nacer
Ahora, la trampa que subyace a todo lo anterior. Si un proyecto es legalmente “público” o “privado” determina una cascada de requisitos: métodos de entrega obligatorios, fianzas en lugar de derechos de retención, salarios prevalecientes, cláusulas contractuales obligatorias, procedimientos de reclamación, normas de inmunidad soberana y más. Desde los primeros días de la República, la regla ha sido que aquellos que buscan un pago del erario público “deben actuar con absoluta rectitud cuando tratan con el gobierno”.”
El peligro es que la línea se ha vuelto difusa, y las estructuras de acuerdos creativos siguen tropezando con ella, con resultados fatales. Una agencia de residuos de Illinois intentó eximir a su propia instalación de la licitación competitiva mediante una ordenanza; el tribunal declaró que el contrato resultante vacío. Smith v. Intergovernmental Solid Waste Disposal Ass’n, 605 N.E.2d 654 (Ill. App. Ct. 1992). Un desarrollador de Arizona que construía una vía pública pagada mediante reembolsos de impuestos sobre las ventas se negó a contratar al postor más bajo; el tribunal sostuvo que el contrato de la vía “privada” era legalmente una obra pública. Achen-Gardner, Inc. contra el Tribunal Superior, 809 P.2d 961 (Ariz. Ct. App. 1990), revocado por otros motivos, 839 P.2d 1093 (Ariz. 1992). El acuerdo de arrendamiento con opción de compra de la sede central de Maryland, construirlo en terrenos estatales, darlo en arrendamiento posterior, el estado lo compra en el año 16, fue dictaminado como un proyecto público disimulado sujeto a la ley de adquisiciones. Departamento de Servicios Generales c. Harmans Associates Ltd. Partnership, 633 A.2d 939 (Md. Ct. Spec. App. 1993). Sin embargo, un hospital de Pittsburgh financiado a través de los bonos de una autoridad pública siguió siendo “privado”, debido a que la autoridad simplemente financió y nunca controló. Willman contra Children’s Hospital of Pittsburgh, 459 A.2d 855 (Pa. Commw. Ct. 1983), afirmado, 479 A.2d 452 (Pa. 1984). El patrón que siguen los tribunales: los fondos públicos o el control público último hacen que un proyecto sea público, sin importar lo que indiquen los documentos.
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“Nulo” es la palabra más aterradora de toda esta publicación, así que déjenme asegurarme de que quede bien clara. No anulable, no incumplido, nulo; lo que significa que la ley trata al contrato como si nunca hubiera existido. El trabajo realizado, el dinero gastado y el papel sobre el que se construyó todo no son nada legalmente. Esa es la penalización por estructurar mal un proyecto con fondos públicos, y acaban de leer lo fácil que es llegar a eso: una devolución de impuesto sobre las ventas por aquí, una compra con opción de arrendamiento por allá, y su acuerdo “privado” amanece siendo público. Yo represento a distritos escolares, ciudades y entidades públicas en todo Texas, y esta es la regla que le doy a cada uno de ellos, y a cada desarrollador que trata con ellos: si dinero público o futura propiedad pública tocan el proyecto en cualquier parte, obtengan el análisis de contratación por escrito antes de firmar el acuerdo. Las esquinas cuadradas. Siempre. Es la opinión legal más barata que jamás comprarán en comparación con un contrato nulo.
Cómo los propietarios eligen constructores: licitaciones, negociación y mejor valor
El método de entrega dicta en gran medida el método de selección, y la elección es un verdadero compromiso, no una formalidad. La licitación competitiva cerrada funciona de maravilla cuando se cumplen cuatro condiciones, una prueba que los académicos en adquisiciones Nash y Cibinic compararon célebremente con un taburete de cuatro patas: especificaciones completas y realistas, dos o más competidores dispuestos, selección basándose únicamente en el precio y tiempo suficiente para llevar a cabo el proceso adecuadamente. “Quite una pata y el taburete dejará de ser eficaz”. Las especificaciones vagas bajo la licitación cerrada son especialmente venenosas: cada postor interpreta la ambigüedad en su propio beneficio, la puja más baja resulta serlo por prometer lo mínimo, y las disputas están aseguradas de antemano.
Donde el taburete pierde una pata, los propietarios negocian: propuestas competitivas evaluadas por su mejor valor, o selección en dos fases que preselecciona a las empresas más calificadas antes de comparar las propuestas técnicas y de precios, el enfoque federal estándar para diseño-construcción. Los diseñadores profesionales suelen elegirse primero por sus calificaciones y segundo por el precio. Y una innovación ha sido abucheada fuera del escenario: la “subasta inversa” de la era de internet, en la que los postores precalificados bajan sus ofertas mutuamente en tiempo real, es ampliamente condenada en la construcción como una forma disimulada de búsqueda de rebajas en las ofertas.
Los números enmarcan todo el panorama: aproximadamente un tercio del gasto en construcción en Estados Unidos es público y dos tercios son privados, y aunque la mayoría de los contratos públicos todavía se otorgan mediante licitaciones cerradas, prácticamente todo el dinero de la construcción privada fluye a través de la negociación. Lo que significa que la mayoría de los propietarios que leen esto tienen más libertad y, por lo tanto, mayor responsabilidad en cómo contratan la construcción de la que las reglas públicas jamás impusieron.
La serie, en un solo lugar
Esta publicación cierra la serie «Fundamentos». El recorrido, en ocho publicaciones: La construcción es el sello distintivo de la civilización, y durante 4,000 años el trabajo de la ley ha sido asignar el riesgo de su fracaso. La desaparición del maestro constructor hizo que las disputas fueran modernas y desordenadas. El derecho de la construcción entrelaza seis cuerpos legales para hacer frente. Las promesas se convierten en contratos antes de lo que crees; la oferta y la aceptación tienen pasos estrictos; acuerdos a medias, ataduras a medias; y los acuerdos no formalizados se hacen cumplir en equidad. Y ahora el punto culminante: el método de entrega que elijas es donde todo converge, porque el organigrama es la asignación de riesgos.
Una pregunta se ha repetido en cada publicación: quién controlaba el trabajo, qué se prometió y quién asume el riesgo cuando este falla? Hammurabi lo respondió con un cincel. Tu proyecto lo responde con un método de entrega, una contratación y un contrato. Dos de esos tres ya los hemos cubierto.
Qué significa esto para el propietario de un inmueble en Texas
Tres reglas de cierre. Primero, elija su método de entrega como una decisión de responsabilidad, no solo una decisión de cronograma y presupuesto. La entrega dividida significa demandados divididos; la entrega unificada significa responsabilidad concentrada que es tan buena como la entidad que la ostenta, así que asegure esa entidad: estados financieros, fianzas, seguros.
Segundo, si su CM es un “agente”, comprenda que usted asume el riesgo del precio y ellos le deben lealtad; si su CM está “a riesgo”, comprenda que ellos garantizan el precio y le deben un contrato, no fidelidad. Los propietarios que confunden ambos roles descubren la diferencia en los litigios.
Tercero, si los fondos públicos, los terrenos públicos o la futura propiedad pública intervienen en su proyecto, trate el análisis público/privado como un requisito excluyente. La nulidad es para siempre. Las elecciones sobre el método de entrega tomadas al inicio determinan los demandados, las teorías y los plazos disponibles cuando un edificio falla años después, y leer ese mapa a la inversa a partir de la falla es qué hacemos para los propietarios de edificios en todo Texas. Nuestro FAQ sobre defectos de construcción cubre los primeros pasos.
Puntos clave
- La estructura legal de todo proyecto surge de tres decisiones del propietario: el método de entrega, la selección de fuentes y el tipo de contrato. El método de entrega decide quién responde cuando el trabajo falla.
- Diseño-licitación-construcción maximiza la competencia de precios y la transparencia, pero divide la responsabilidad entre el diseñador y el constructor, y la selección por oferta más baja invita estructuralmente a un rendimiento de calidad mínima.
- Un gerente de construcción es el agente del propietario (potencial fiduciario, sin garantía de precio) o está bajo riesgo mediante un GMP (garantía de precio, contratista independiente que actúa en condiciones de plena competencia). Ambos conllevan diferentes deberes, reglas de adquisición y riesgos.
- El modelo de diseño y construcción restablece la responsabilidad de un único responsable y ha pasado de representar aproximadamente 5% a casi 40% de la construcción no residencial en Estados Unidos desde 1985. Los tribunales hacen valer su esencia, no su denominación, y su valor depende de la solidez de la entidad única responsable.
- P3, la modalidad llave en mano, la alianza y el IPD impulsan aún más el reparto de riesgos y la colaboración, esforzándose cada uno por realinear los incentivos en torno al éxito del proyecto.
- Los proyectos que involucran fondos públicos o control pueden ser legalmente “públicos” independientemente de las etiquetas, y los contratos formados fuera de las adquisiciones obligatorias pueden declararse nulos (Smith; Achen-Gardner; HarmansLidiar con el gobierno actuando con absoluta rectitud.
- La contratación por la mejor relación calidad-precio adjudica legalmente contratos a postores distintos del más barato; la licitación pública requiere el “taburete de cuatro patas” de especificaciones completas, competencia, selección basada únicamente en el precio y tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los principales métodos de entrega de proyectos de construcción?
Diseño-licitación-construcción (contratos secuenciales separados para diseño y construcción), gestión de construcción (de agencia o al riesgo con un precio máximo garantizado), diseño-construcción y llave en mano (responsabilidad de fuente única para el diseño y la construcción), asociaciones público-privadas y modelos colaborativos como la alianza y la entrega integrada de proyectos.
¿Cuál es la diferencia entre diseño-licitación-construcción y diseño-construcción?
Diseño-licitación-construcción divide el diseño y la construcción en contratos separados, lo que otorga al propietario un diseño terminado antes de la licitación, pero excluye al constructor del diseño y divide la responsabilidad. Diseño-construcción coloca ambos bajo un mismo contrato, lo que permite la vía rápida y la responsabilidad de fuente única, por lo que los señalamientos entre el diseño y la mano de obra se reducen estructuralmente.
¿Qué es un gerente de construcción con riesgo (CMAR)?
Un gerente de construcción que realiza la coordinación y gestión al tiempo que garantiza un precio máximo de proyecto. Al asumir el riesgo de precio, se le trata como un contratista independiente en condiciones de plena competencia en lugar de como el agente fiduciario del propietario, por lo general debe competir por obras públicas y soporta los sobrecostos no cubiertos de otro modo por el contrato.
¿La oferta más baja siempre gana un contrato de construcción pública?
No. Conforme a la licitación con sobres cerrados tradicional, la adjudicación se otorga al postor responsable que cumple con los requisitos y presenta la oferta más baja. Sin embargo, la contratación por mejor valor, autorizada cada vez más por ley para el diseño-construcción y otros métodos, pondera legítimamente las calificaciones, el mérito técnico y el precio en conjunto, y los tribunales conceden a los evaluadores un amplio margen de discreción a falta de arbitrariedad.
¿Por qué importa el método de entrega en un caso de vicios de construcción?
Porque fija el mapa de responsabilidades: qué partes debían qué obligaciones, quién garantizó el diseño, quién controló el trabajo y qué contratos y pólizas de seguro responden. Un reclamo por defectos en un proyecto de diseño, licitación y construcción a menudo gira en torno a la división entre diseño y mano de obra, mientras que el diseño-construcción concentra la responsabilidad en una sola entidad, lo que hace que la solvencia, fianza y seguro de dicha entidad sean decisivos.
La serie termina. El manual comienza.
La serie Foundations está completa, pero una de las tres grandes decisiones del propietario sigue sobre la mesa: el tipo de contrato, cómo realmente se comparten el precio y el riesgo. Precio fijo firme, costo más honorarios, precio máximo garantizado, precios unitarios, tiempo y materiales: cada uno es una respuesta diferente a la pregunta más antigua de esta serie, ¿Quién absorbe el exceso? Esa pregunta merece su propia serie, y la tiene. Próximamente: El manual de contratos del propietario, comenzando con una guía de cada modelo principal de precios de construcción y el riesgo oculto en cada uno. Si la Serie Cimientos explicaba el juego, el Manual se trata de ganarlo.
La serie completa Foundations vive en nuestro Centro de conocimiento.
Sobre el autor
- Colby Lewis es tejano de séptima generación, abogado litigante y fundador de El bufete de Colby Lewis, con oficinas en Houston, San Antonio, Corpus Christi, McAllen y Brownsville. A lo largo de una carrera de más de dos décadas, ha recuperado más de $200 millones para sus clientes, entre los que se incluyen entidades públicas como el condado de Harris, el sistema de Houston Community College y docenas de distritos escolares y ciudades de Texas, en asuntos relacionados con defectos de construcción y seguros. Cuenta con la calificación AV Preeminent de Martindale-Hubbell, ha sido nombrado «Texas Super Lawyer» todos los años desde 2016 hasta 2026, y fue incluido en la lista de los 100 mejores «Super Lawyers» de Houston para 2025 y 2026. Representa a propietarios de edificios, no a constructores, en litigios por defectos de construcción en todo Texas. Conoce a Colby, o llama al (866) 265-2948.
Fuentes y autoridades
- Sayer contra el Departamento de Transporte de Minnesota, 769 N.W.2d 305 (Trib. de Apel. de Minn. 2009), afirmado, 790 N.W.2d 151 (Minn. 2010)
- Enron Federal Solutions, Inc. contra Estados Unidos, 80 Fed. Cl. 382 (2008)
- Smith v. Intergovernmental Solid Waste Disposal Ass’n, 605 N.E.2d 654 (Ill. App. Ct. 1992); Achen-Gardner, Inc. contra el Tribunal Superior, 809 P.2d 961 (Ariz. Ct. App. 1990), revocado por otros motivos, 839 P.2d 1093 (Ariz. 1992)
- Departamento de Servicios Generales c. Harmans Associates Ltd. Partnership, 633 A.2d 939 (Md. Ct. Spec. App. 1993); Willman contra Children’s Hospital of Pittsburgh, 459 A.2d 855 (Pa. Commw. Ct. 1983), afirmado, 479 A.2d 452 (Pa. 1984)
- Saratoga Development Corp. contra Estados Unidos, 21 F.3d 445 (D.C. Cir. 1994); PDC-El Paso Meriden, LLC c. Alstom Power, Inc., 2004 WL 1588201 (Mass. Super. Ct. 2004)
- Nash & Cibinic, Formación de contratos gubernamentales (4.ª ed. 2006) (el “taburete de cuatro patas” de la licitación cerrada); subapartados 9.6 y 16.5 de la Regulación Federal de Adquisiciones (Federal Acquisition Regulation); Código Modelo de 2007 para la Contratación de Infraestructura Pública
- Datos de mercado del Design-Build Institute of America (crecimiento del diseño-construcción desde 1985); familias de contratos estándar de AIA, ConsensusDocs y EJCDC
Este artículo es solo para información general y no constituye asesoramiento legal. Leerlo no crea una relación abogado-cliente. Los requisitos de método de entrega, adquisición y contratación pública varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo; consulte a un abogado con licencia en Texas sobre su proyecto específico. El abogado M. Colby Lewis es responsable del contenido de esta página. Oficina principal: Houston, Texas.
