Design-Build vs. Design-Bid-Build en Houston: ¿Qué método de entrega lo protege de disputas costosas?

Respuesta corta: Design-Bid-Build le da al propietario el mayor control sobre el diseño y los precios, pero divide la responsabilidad entre un arquitecto y un contratista por separado, que es donde comienzan la mayoría de las disputas. Design-Build cambia parte de ese control por velocidad y un único punto de responsabilidad. Para la mayoría de los propietarios de Houston, la decisión se reduce a una pregunta: cuando algo sale mal, ¿a quién quieres poder hacer responsable? A continuación, desglosamos ambos métodos, explicamos cómo la ley de Texas realmente asigna el riesgo (la parte que la mayoría de los artículos omiten) y le decimos qué hacer si una disputa ya ha comenzado.

Elegir un método de entrega de proyectos es una de las primeras y más trascendentales decisiones en cualquier proyecto de construcción en Houston. Da forma a la estructura de su contrato, la certeza de su presupuesto, su cronograma y, de manera crítica, quién es responsable cuando hay un defecto, un retraso o un sobrecosto. Los dos métodos que encontrará con más frecuencia en Texas son Diseño-Licitación-Construcción (Design-Bid-Build) y Diseño-Construcción (Design-Build).

Vemos estos proyectos desde un ángulo diferente al de la mayoría. En The Law Offices of Colby Lewis, somos los abogados a los que los propietarios llaman después el contrato está firmado y el edificio está construido, cuando los cimientos se agrietan, el cronograma explota o dos empresas empiezan a señalarse con el dedo. Representamos a propietarios. No a contratistas, constructores ni profesionales del diseño. Ese enfoque exclusivo nos mantiene al margen de los conflictos que limitan a las firmas que operan en ambos lados de la industria, y significa que tus intereses son los únicos que defendemos. Esa perspectiva, forjada a lo largo de más de 20 años y con más de $200 millones recuperados para nuestros clientes, nos permite identificar exactamente qué decisiones causan los problemas más costosos. El método de entrega se encuentra entre los primeros lugares de esa lista.

Diseño-Licitación-Construcción vs. Diseño-Construcción a simple vista

¿Qué es el Diseño-Licitación-Construcción?

Diseño-Licitación-Construcción es el método tradicional y funciona en tres fases secuenciales. Primero, el propietario contrata a un arquitecto o ingeniero para diseñar el proyecto. Segundo, una vez que el diseño está terminado, el propietario solicita ofertas (licitaciones) competitivas a los contratistas y adjudica el trabajo, generalmente al postor responsable más bajo. Tercero, comienza la construcción.

El atractivo es el control y la certeza del precio. Dado que usted contrata por separado con el diseñador y el constructor, influye directamente en ambas fases, y los contratistas pujan contra un conjunto completo de planos, por lo que usted conoce su cifra antes de que se mueva la.

Diseño-licitación-construcción no es nuevo. El principal tratado sobre derecho de la construcción señala que ha sido el método de entrega tradicional y más utilizado en la construcción durante más de 150 años, en gran parte porque refleja las licencias separadas de diseñadores, contratistas y oficios.Bruner & O’Connor sobre derecho de la construcción § 2:15). Esa misma separación es la fuente de su mayor debilidad. El método es no colaborativo por diseño. El contratista es excluido del diseño antes de la licitación, por lo que no puede señalar problemas de constructibilidad o controlar los costos de manera temprana, y el rol del arquitecto durante la construcción es limitado. Un comentarista citado en el tratado lo expresó sin rodeos: el diseño-licitación-construcción tradicional está “diseñado para compartimentar el fracaso, no para evitarlo”. Los diseñadores no son responsables de los medios, los métodos, los costos o el cronograma. Los constructores no son responsables de los errores en el diseño. Cuando algo falla, cada parte señala a la otra, y el propietario se queda en medio para resolverlo.

Esas son exactamente las disputas que nuestro Abogados de defectos de construcción de Houston son contratados para resolver.

¿Qué es Diseño-Construcción?

Design-Build es el enfoque más moderno. En lugar de dos contratos, el propietario firma un solo contrato con un único diseñador-constructor, quien es responsable tanto de diseñar como de construir el proyecto. Dicha parte puede ser un contratista con un equipo de diseño interno o una sociedad entre un constructor y una firma de diseño.

El tratado enmarca la ventaja principal como “responsabilidad de una sola fuente”. El diseño, la construcción y la adquisición de materiales se rigen bajo un solo contrato, lo que, según el tratado, minimiza las disputas por la interpretación y las omisiones de los planos, precisamente porque un solo equipo es dueño de ambas mitades.Bruner & O’Connor § 2:17). El mercado ha evolucionado al mismo ritmo: el modelo de diseño y construcción ha pasado de representar aproximadamente el 5% del mercado de la construcción no residencial de EE. UU. en 1985 a casi el 40% (ibíd.). Texas autoriza este método para proyectos públicos por ley (Código de Gobierno de Texas § 2166.2531). La mayoría de los contratos de diseño-construcción comienzan a partir de un formulario estándar, como los publicados por la Instituto Diseño-Construcción de América, el AIA o ConsensusDocs. Trate un formulario estándar como un punto de partida, no como un puerto seguro. Las ediciones de asignación de riesgos son las que lo protegen.

La contrapartida es el control y la dependencia. Por lo general, tienes menos influencia en las decisiones de diseño, y el diseñador-constructor puede limitar la supervisión independiente a menos que tu contrato la preserve específicamente. Además, estás apostando fuertemente por ese único equipo. Si no colaboran bien internamente, el proyecto puede sufrir retrasos o problemas de calidad, y tienes menos partes independientes a las que recurrir.

La etiqueta no controla. Esta es la advertencia que más importa a un propietario. Como señala el tratado, “simplemente etiquetar un contrato como diseño-construcción no tiene ningún efecto y es meramente forma sobre sustancia”, y los tribunales analizan detenidamente la sustancia real cuando deciden si existe una verdadera responsabilidad de una sola fuente".Bruner & O’Connor § 2:17). El corolario es la trampa: cuantas más decisiones de diseño controle usted como propietario, más riesgo de diseño asumirá, sin importar cómo se denomine el contrato. Confiar en términos técnicos como “diseño-construcción”, “especificación de rendimiento” o “llave en mano” es un error. Lo que realmente decide quién paga es el alcance detallado del trabajo y el lenguaje de asignación de riesgos en su contrato. Ese es exactamente el lenguaje que leemos antes de que usted firme.

La parte que la mayoría de los artículos de Houston se saltan: cómo la ley de Texas asigna el riesgo

Aquí es donde el método de entrega deja de ser una cuestión de programación y se convierte en una legal. La ley de Texas trata la responsabilidad del diseño de manera muy diferente, dependiendo de quién proporcionó el diseño, y esa diferencia puede decidir quién paga cuando un proyecto sale mal.

Capítulo 59: En Diseño-Oferta-Construcción, el propietario generalmente asume el riesgo del diseño.

Desde el 1 de septiembre de 2021, Capítulo 59 del Código de Comercio y Negocios de Texas (promulgado por el Proyecto de Ley del Senado 219) estipula que un contratista no es responsable por las consecuencias de defectos en planos, especificaciones u otros documentos de diseño que le sean proporcionados por alguien que no sea el contratista, como el propietario o el arquitecto del propietario. En términos sencillos: en un trabajo típico de Diseño-Licitación-Construcción, si los planos suministrados por el propietario son defectuosos, el constructor que los siguió generalmente no se hace responsable por el defecto resultante. El contratista tiene el deber de informar, por escrito, los defectos que conoce o que debería haber detectado con diligencia ordinaria, y puede ser responsable si permanece en silencio. Por ley, el Capítulo 59 no puede ser renunciado; cualquier supuesta renuncia es nula.

La regla de los 100 años detrás del Capítulo 59: la doctrina Spearin

El Capítulo 59 no inventó este principio. Puso a Texas en línea con una regla que la Corte Suprema de los Estados Unidos anunció hace más de un siglo en United States contra Spearin, 248 U.S. 132 (1918). En Spearin, un contratista construyó según planos proporcionados por el gobierno, una alcantarilla reubicada falló bajo tormenta y marea, y la Corte determinó que el propietario que suministró los planos implícitamente garantizó que eran adecuados. Esa garantía, dijo la Corte, “no es superada por las cláusulas generales que exigen al contratista examinar el sitio, verificar los planos”. El deber de un contratista de revisar los planos no es un deber de garantizar que funcionarán. Si tú los proporcionaste, el riesgo de diseño es presumiblemente tuyo. El tratado principal trata a Spearin como la base de la garantía implícita del propietario sobre la adecuación de sus documentos de diseño (Bruner & O’Connor § 2:78; véase también § 2:10).

La distinción técnica que decide quién posee el riesgo: especificaciones de diseño vs. especificaciones de rendimiento

Aquí es donde se deciden los casos, y la parte que los propietarios rara vez escuchan hasta que están en uno. La garantía Spearin, y el Capítulo 59 con ella, se adhiere a Especificaciones de diseño, del tipo que le dice exactamente al contratista qué construir y cómo, hasta las dimensiones y los materiales. No se une a especificaciones de rendimiento, que indiquen el resultado que el propietario desea y dejen los medios y métodos al contratistaBruner & O’Connor § 2:78; §§ 9:76, 9:78). Esa distinción generalmente sigue el método de entrega. El diseño-licitación-construcción se basa en las especificaciones de diseño que proporcionó el propietario, por lo que el propietario generalmente asume el riesgo de diseño. El diseño-construcción se basa en los criterios de desempeño del propietario, por lo que el diseñador-constructor generalmente lo asume. El mismo proyecto, descrito de dos maneras diferentes en dos contratos diferentes, puede poner la pérdida en dos partes diferentes. La redacción de sus especificaciones no es un tecnicismo. Es la asignación de riesgos.

Las obligaciones no son unilaterales. Incluso cuando el propietario proporciona el diseño, Texas y el derecho consuetudinario imponen obligaciones al propietario: un deber implícito de divulgar la información que posee, y deberes mutuos de cooperación, no obstaculización y buena fe y trato justo.Bruner & O’Connor §§ 3:34, 9:78). Por otro lado, el contratista tiene un deber de indagación y un deber de revelar defectos que son obvios o que en realidad conoce, lo cual está incorporado en el Capítulo 59. Esos deberes son donde muchas disputas sobre defectos de diseño se ganan o se pierden.

Por qué esto importa para tu elección: El capítulo 59 hace no aplicar a los contratos de Diseño-Construcción, porque en Diseño-Construcción el contratista es quien proporciona el diseño. Por lo tanto, la misma ley que protege a un contratista de Diseño-Construcción-Licitación empuja el riesgo del diseño de vuelta al diseñador-constructor en un trabajo de Diseño-Construcción. Esa única distinción legal es una de las razones más sólidas por las que un propietario que desea rendición de cuentas se inclina hacia el Diseño-Construcción, y una de las razones más sólidas por las que un propietario de Diseño-Construcción-Licitación necesita examinar el contrato de diseño con la misma rigurosidad que el contrato de construcción.

Certificado de mérito: demandar al profesional de diseño presenta un obstáculo adicional

Si su problema es un fallo de diseño en un proyecto de Diseño-Licitación-Construcción (Design-Bid-Build), su reclamo podría dirigirse contra el arquitecto o ingeniero, no contra el constructor. Texas agrega un requisito de control allí. Bajo Sección 150.002 del Código de Práctica Civil y Remedios de Texas, una reclamación contra un profesional de diseño con licencia o registrado generalmente debe ir acompañada de un certificado de mérito jurado de un profesional calificado similarmente, que identifique la negligencia o los errores específicos en cuestión. Es una barrera procesal real, y no cumplirla puede hundir una reclamación que de otro modo sería sólida. En un proyecto de Diseño-Construcción (Design-Build), su reclamación generalmente se dirige contra el único entidad de diseño-construcción, lo que puede simplificar el camino, aunque las reglas de negligencia profesional aún pueden entrar en juego.

Los plazos que pueden matar silenciosamente tu reclamo

Sin importar el método que elijas, las reclamaciones de construcción en Texas están sujetas a plazos de prescripción estrictos, y son más cortos de lo que la mayoría de los propietarios asumen:

• Dos años por negligencia y la mayoría de los reclamos bajo la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas.
• Cuatro años por incumplimiento de un contrato escrito y la mayoría de las reclamaciones de garantía.
• Una ley de prescripción extintiva debajo Sección 16.009 del Código de Práctica Civil y Remedios de Texas que rechaza reclamos contra quienes construyeron o repararon una mejora 10 años después de la finalización sustancial, ya sea que el defecto haya sido descubierto o no. Para ciertos contratistas residenciales que ofrecen garantías escritas específicas, la legislación reciente reduce ese plazo a 6 años.

El reloj de la prescripción es el peligroso. Puede extinguir tu derecho a demandar antes de que siquiera notes el daño. Si sospechas un problema, el momento de llamar a un abogado es ahora, no después de haber contratado a un constructor para que lo arregle.

Si tu proyecto es una casa: la Ley de Responsabilidad Civil en Construcción Residencial

Para defectos en una vivienda, Capítulo 27 del Código de Propiedad de Texas, la Ley de Responsabilidad de la Construcción Residencial (RCLA, por sus siglas en inglés), añade un paso previo obligatorio. Antes de presentar una demanda, el propietario generalmente debe enviar al contratista una notificación por escrito, haciendo referencia al Capítulo 27 y describiendo el defecto con suficiente detalle, al menos 60 días antes de una demanda. Luego, el contratista tiene un plazo (dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la notificación) para hacer una oferta por escrito de reparación, acuerdo o ambos. Omitir este paso puede descarrilar su caso. Detallamos este proceso en nuestra guía para disputas de construcción residencial en Texas, y encontrarás respuestas rápidas en nuestra Preguntas frecuentes sobre defectos de construcción.

De dónde provienen realmente las disputas

En ambos métodos, un puñado de problemas produce la mayor parte de los litigios que manejamos:

• • Alcance y brechas de diseño. Planes incompletos o contradictorios, especialmente en Diseño-Licitación-Construcción, donde el diseñador y el constructor nunca se sentaron a la misma mesa.

• Órdenes de cambio. ¿Quién autorizó el cambio, cuánto costó y si fue una adición real o una corrección de un error de alguien?.
• Retrasos. De quién es la culpa, y qué dice el contrato sobre los daños y perjuicios establecidos y las prórrogas de plazo.
• Trabajo defectuoso. Cimientos, estructura, techo, sistemas de climatización (HVAC), fontanería y problemas de infiltración de agua, además de la disputa sobre si la causa fue el diseño o la mano de obra.
• Pago. Pagos retenidos, gravámenes de mecánico y disputas sobre retenciones.

El método de entrega no elimina esto. Decide qué tan limpiamente puedes asignar responsabilidad cuando ocurran. Ese es el lente que todo propietario de Houston debería usar.

¿Qué opción deberías elegir?

No hay una respuesta universalmente correcta, pero sí hay una respuesta correcta para tu proyecto. Elige Diseño-Licitación-Construcción Elige cuando el control del diseño y el precio fijo competitivo son lo más importante, y tienes el tiempo y el deseo de gestionar dos contratos y la relación entre ellos. Diseño y Construcción cuando la velocidad y una sola parte responsable importan más, y te sientes cómodo cediendo algo de supervisión del diseño para conseguirlas.

Elijas Litigio comercial en Houston práctica; las preguntas más comunes se responden en nuestra Preguntas frecuentes sobre litigios comerciales.

¿Ya estás en una disputa? Haz estas tres cosas

1. Preserva todo. Contratos, órdenes de cambio, correos electrónicos, mensajes de texto, fotos, informes de inspección y registros de pago. No dejes que los documentos desaparezcan.
2. Observa las fechas límite. Los plazos de prescripción de dos y cuatro años y el estatuto de renuncia corren independientemente de si usted ha actuado o no. Para una vivienda, la notificación RCLA debe enviarse antes de que usted radique la demanda.
3. Involucra al consejo legal desde el principio. La posición más sólida se construye antes de haber gastado dinero en reparaciones que puedan complicar la prueba del defecto.

¿Por qué los propietarios de Houston llaman a los bufetes de abogados de Colby Lewis?

Construimos esta firma sobre una idea sencilla: cuando te enfrentas a un constructor, un desarrollador o una compañía de seguros con muchos recursos, no deberías tener que luchar solo. Representamos a propietarios, y solo a propietarios, por lo que la firma al otro lado de la mesa nunca es tampoco un cliente nuestro. Esa creencia impulsa nuestros seis valores fundamentales, y puedes sentirlos en cómo gestionamos un caso.

• Espera Más. Contamos con los recursos necesarios para enfrentarnos a oponentes con gran poder financiero y con una trayectoria que lo respalda, ya que hemos recuperado más de $200 millones para nuestros clientes.
• Integridad. Te brindamos la lectura honesta, incluso cuando no es lo que quieres escuchar, para que puedas tomar decisiones con los ojos bien abiertos.
• Innovación. Usamos la estrategia y la tecnología que dan resultados, no la forma en que siempre se ha hecho.
• Compasión. Un fallo en la construcción puede poner en peligro su hogar o su negocio. Tratamos esa responsabilidad tan en serio como usted.
• Respeto y Éxito. Nunca eres solo un número de caso aquí, y nuestro historial de victorias es la razón por la que los clientes nos envían a sus amigos y familiares.

El socio fundador Colby Lewis es un abogado con calificación AV Preeminent, un Texas Super Lawyer, miembro del Million Dollar Advocates Forum y reconocido en Best Lawyers’ Best Law Firms. Más que eso, es un abogado litigante que sabe cómo piensa la otra parte. Conoce a Colby y descubra por qué los propietarios de Houston recurren a nosotros cuando la situación es crítica.

¿Pensando en un proyecto de construcción o ya peleando por uno? Consúltanos antes de firmar, o en el momento en que comience una disputa. La consulta es gratuita y tu tiempo para actuar es limitado. Póngase en contacto con el bufete de abogados de Colby Lewis. o llama al (866) 265-2948. Desde Houston hasta el Valle del Río Grande, brindamos representación implacable para propietarios en todo Texas.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia principal entre diseño-construcción y diseño-licitación-construcción?

En Diseño-Licitación-Construcción (Design-Bid-Build), el propietario tiene dos contratos separados, uno con el diseñador y otro con el contratista, y el diseño finaliza antes de que la construcción sea licitada. En Diseño-Construcción (Design-Build), el propietario tiene un único contrato con una sola parte que se encarga tanto del diseño como de la construcción. La diferencia práctica radica en la rendición de cuentas: dos partes que pueden culparse mutuamente frente a una sola parte que es responsable de todo el proyecto.

¿Qué método de entrega de construcción es más rápido?

Design-Build es generalmente más rápido porque el diseño y la construcción se superponen. Design-Bid-Build es secuencial, por lo que la construcción no puede comenzar hasta que el diseño esté completo y los contratistas hayan presentado sus ofertas.

En Texas, ¿quién es responsable por defectos de diseño?

Depende de quién proporcionó el diseño. Según el Capítulo 59 del Código de Comercio y Negocios de Texas (vigente a partir del 1 de septiembre de 2021), un contratista generalmente no es responsable de los defectos en los planos suministrados por el propietario o el diseñador del propietario, que es la configuración típica de Diseño-Licitación-Construcción, aunque el contratista debe revelar los defectos que conoce o debería conocer. El Capítulo 59 codifica la doctrina Spearin de la Corte Suprema de EE. UU. y no se aplica a Diseño-Construcción, donde el diseñador-constructor proporciona el diseño y, por lo tanto, generalmente asume ese riesgo. Esta es información general, no asesoramiento legal; su contrato y los hechos específicos son los que rigen.

¿El método de entrega afecta la forma en que puedo demandar si algo sale mal?

Sí. En Diseño-Licitación-Construcción, una reclamación de diseño puede presentarse contra el arquitecto o ingeniero, y la Sección 150.002 del Código de Práctica Civil y Remedios de Texas generalmente requiere un certificado de mérito jurado de un profesional calificado para presentarla. En Diseño-Construcción, su reclamación normalmente se presenta contra el único diseñador-constructor, lo que puede agilizar el proceso.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar una reclamación de construcción en Texas?

Generalmente dos años para reclamaciones por negligencia y cuatro años para incumplimiento de un contrato escrito, sujeto a un estatuto de prescripción según la Sección 16.009 del Código de Práctica Civil y Recursos de Texas que extingue las reclamaciones 10 años después de la finalización sustancial (6 años para ciertos trabajos residenciales garantizados). Para una casa, la Ley de Responsabilidad de Construcción Residencial generalmente requiere notificar por escrito al contratista al menos 60 días antes de presentar una demanda. Los plazos varían según la reclamación, por lo que debe confirmar la suya con un abogado rápidamente.

¿Debería hacer que un abogado revise mi contrato de construcción antes de firmarlo?

Sí. Las cláusulas sobre asignación de riesgos de diseño, órdenes de cambio, garantías, indemnización y resolución de disputas deciden su exposición mucho antes de que surja cualquier disputa. Una revisión antes de firmar es mucho más barata que un litigio posterior.

Descargo de responsabilidad: Este artículo ofrece información general sobre la legislación de Texas en materia de construcción y los métodos de ejecución de proyectos. No constituye asesoramiento legal ni establece una relación abogado-cliente. Las leyes cambian y se aplican de manera diferente en cada situación; consulta a un abogado con licencia en Texas sobre tu caso específico. La cifra de $200 millones refleja el total recuperado en numerosos casos manejados por el bufete de abogados de Colby Lewis y no constituye una garantía ni una predicción del resultado de ningún caso en particular. La parte que le corresponda a un cliente de cualquier indemnización recuperada puede estar sujeta a embargos, costos y reclamaciones de reembolso. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.