Y el nacimiento del derecho de la construcción

Cómo la construcción nos hizo humanos, desde los primeros templos hasta el horizonte moderno, y por qué la ley siempre ha hecho la misma pregunta: ¿quién asume el riesgo cuando la obra falla?

Por M. Colby Lewis, Abogado de Defectos de Construcción, The Law Offices of Colby Lewis, Houston, Texas

Esta es la primera publicación de nuestra Serie de Fundamentos, un recorrido en lenguaje sencillo por las ideas detrás del derecho moderno de la construcción, guiado por el principal tratado en el campo, Bruner & O’Connor on Construction Law. Representamos a los propietarios de edificios, por lo que todo lo aquí expuesto está escrito desde la perspectiva del propietario.

La versión corta

Durante más de cuarenta siglos, la construcción ha marcado el auge de la civilización. El ser humano construyó monumentos antes de cultivar, levantó ciudades en el barro de los ríos y talló la piedra en maravillas destinadas a perdurar más allá de los imperios. Durante la mayor parte de esa historia, un solo maestro constructor diseñó la obra y respondió por el resultado, y la ley lo hizo responsable: el Código de Hammurabi condenaba a muerte a un constructor si su casa se derrumbaba y mataba al propietario, y la antigua ley griega hacía que un arquitecto fuera personalmente responsable de sobrecostos superiores al 25 por ciento. A medida que la construcción se volvía más compleja, la ley de la construcción creció con ella. Pero la pregunta central de cada disputa de construcción nunca ha cambiado: ¿quién controla el trabajo y quién asume el riesgo cuando falla?

¿Por qué la construcción es la medida de una civilización?

La construcción es la medida de una civilización porque construir es lo que una sociedad deja atrás, y construir es lo que la organizó en primer lugar. Este artículo explora la encuesta de cuatro mil años con una simple observación: la agricultura alimentó a la raza humana, pero la construcción la anunció.

Durante más de 4,000 años, el avance de la civilización se ha escrito en piedra y ladrillo: caminos y puentes para viajar, puertos y faros para el mar, muros y fosos para la protección, acueductos y cisternas para el agua, coliseos para el espectáculo, escuelas para aprender, templos y catedrales para adorar, y monumentos para honrar a los muertos y glorificar a los vivos.

La agricultura temprana concentró a una familia en sí misma, en sus propios campos. La construcción hizo lo contrario. Reunió a un gran número de personas para planificar y completar un proyecto compartido, e hizo que las ciudades valieran la pena. La construcción es el acto original de organización social.

Los antiguos también lo sabían. Alrededor del año 75 d.C., el historiador Plutarco miró hacia la Atenas de Pericles, cuatro siglos antes, y escribió que los edificios públicos y sagrados de la ciudad causaban “la mayor admiración e incluso asombro a todos los extranjeros”, y se erigían como “la única evidencia de Grecia de que el poder del que se jacta y de su antigua riqueza no son un romance o una historia vana”. Cuando Plutarco buscaba pruebas de que una gran civilización había existido realmente, señalaba su construcción. Los arqueólogos hacen lo mismo hoy en día, ya sea que estén excavando las murallas de Troya, de 5.000 años de antigüedad, en la costa turca o midiendo las ruinas de una “ciudad universitaria” romana construida alrededor del año 298 d.C. cerca de la actual Autun, Francia. Cuando medimos una civilización perdida, medimos sus ruinas.

¿La construcción realmente precedió a la agricultura?

En el sitio monumental más antiguo jamás descubierto, sí. Antes asumíamos que el orden era obvio: la gente aprendió a cultivar, se estableció, tuvo tiempo libre y solo entonces construyó templos. Una colina en el sureste de Turquía cambió esa historia. En Göbekli Tepe, arqueólogos descubrieron anillos de pilares de piedra caliza tallada de hasta cinco metros de altura y que pesan hasta siete toneladas, erigidos hace aproximadamente 11,000 años por cazadores-recolectores que aún no habían inventado la cerámica ni herramientas de metal. El sitio es unos 7,000 años anterior a Stonehenge.

Erguir esos pilares requirió cientos de trabajadores que tuvieron que ser alimentados y alojados. El arqueólogo principal del sitio, Klaus Schmidt, argumentó que el monumento vino primero y que la comunidad establecida se formó a su alrededor, no al revés. El arqueólogo de Stanford, Ian Hodder, quien excavó el asentamiento prehistórico de Çatalhöyük, a 480 kilómetros de distancia, lo dijo claramente: los cambios sociales y culturales vinieron primero, y la agricultura después. En otras palabras, el impulso por construir pudo haber ayudado a inventar la agricultura, no al revés.

La evidencia se acumula. Los investigadores han documentado más de veinte sitios neolíticos en la Turquía moderna que datan de hace 10.200 a 12.000 años. En un pueblo de 12.000 años llamado Nahal Ein Gev II, los arqueólogos encontraron casas construidas con un plan uniforme sobre capas de pesadas piedras y llegaron a la conclusión obvia: no te tomas ese tipo de molestia si te vas a ir en unos meses. Incluso Stonehenge resulta tener un primo continental, un santuario en forma de anillo de 4.000 años descubierto en Pömmelte, Alemania. La construcción no siguió a la civilización. Ayudó a crearla.

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Aquí está el asunto. Antes de que la gente descubriera la agricultura, antes de la escritura, antes de la rueda, ya estaban organizando a cientos de trabajadores para levantar piedras de siete toneladas en una colina. Piensa en lo que eso realmente implica, ¿verdad? Alguien tiene que planificarlo. Alguien tiene que alimentar a la cuadrilla. Alguien tiene que decidir quién hace qué, y alguien tiene que rendir cuentas si un pilar cae sobre alguien. Eso es un proyecto de construcción, y cada proyecto de construcción, ya sea hace 11.000 años en Turquía o el año pasado en Houston, funciona con lo mismo: un montón de gente confiando en promesas. En el momento en que tienes promesas, necesitas reglas sobre lo que sucede cuando alguien rompe una. Eso es todo lo que es el derecho de construcción. Es tan antiguo como la primera piedra que levantaron.

¿Cómo se construyeron las primeras ciudades?

Las primeras ciudades surgieron donde los ríos dejaban arcilla, y fueron construidas con ella. Los constructores compactaban esa arcilla en muros, y luego aprendieron a prensarla en ladrillos de barro secados al sol, unidos con mortero de barro. Los historiadores de la tecnología de la construcción describen esto como un gran salto conceptual: de montículos de arcilla compactada de forma libre a una verdadera arquitectura rectangular, prefabricada ladrillo a ladrillo. Los ladrillos de barro construyeron las grandes ciudades de la Edad de Bronce, incluyendo Mohenjo-Daro en las llanuras aluviales del actual Pakistán, hogar de quizás 40,000 personas hace cinco mil años, y la construcción de adobe, descendiente de ella, todavía se usa en todo el Medio Oriente, África, Asia y América Latina.

Hacia el año 3000 a.C. en Mesopotamia, los constructores transfirieron el horno de cerámica al ladrillo mismo. El ladrillo cocido era costoso en mano de obra y combustible, por lo que se colocaba primero donde el desgaste era peor: pavimentos, coronamientos de muros y alcantarillas con techos de ladrillo debajo de las calles, donde los arqueólogos han encontrado los primeros arcos verdaderos jamás construidos. Los albañiles mesopotámicos apilaron su tecnología de ladrillos en masa en zigurats en Ur y Borsippa que se elevaban 87 pies. El Libro del Génesis recuerda la tecnología a su manera, en la historia de los constructores en la llanura de Babel que dijeron: “Vamos, hagamos ladrillos y cocinémoslos bien”, y se dispusieron a levantar una torre con la cumbre en los cielos.

Ninguna ciudad capturó la época mejor que Uruk, la gran metrópolis sumeria, cuyas ruinas se encuentran en el sur de Irak. Habitada por primera vez hace unos 7.000 años, Uruk se convirtió en la ciudad más grande de la Tierra, albergando a más de 50.000 personas en aproximadamente seis kilómetros cuadrados en su apogeo, alrededor del 2900 a. C. Los arqueólogos rastrean en Uruk algunos de los primeros impuestos organizados, la producción en masa, el comercio internacional y el arte público a gran escala, y no cabe duda de que el sistema de escritura más antiguo maduró allí.

El rey-dios Gilgamesh de Uruk es el héroe de la epopeya más antigua que sobrevive en la literatura mundial, escrita en cuneiforme sobre tablillas de arcilla alrededor del 2750 a.C. Y ese poema no comienza con una batalla, sino con un recorrido guiado por la muralla de la ciudad: sube la escalera de piedra, dice el poeta, camina por las murallas que brillan como cobre, inspecciona los poderosos cimientos, examina la mampostería, mira cuán magistralmente está construida. La epopeya más antigua que poseemos es, en el fondo, una invitación a admirar una buena construcción. Puede que también sea la primera inspección de calidad de la historia.

¿Cuál fue la primera ley de defectos de construcción en la historia?

La primera ley de defectos de construcción que conocemos tiene casi 3.800 años de antigüedad, y no se andaba con rodeos. Alrededor del 1750 a.C., el rey babilonio Hammurabi talló un código de leyes en piedra, basándose en colecciones aún más antiguas de leyes sumerias y acadianas. Cinco de sus disposiciones, las secciones 229 a 233, tratan directamente sobre construcciones defectuosas y suenan como un caso moderno de defectos, pero con las penas al máximo. En la clásica traducción de L.W. King de 1910, preservado por el Proyecto Avalon de la Facultad de Derecho de Yale:

229. Si un constructor construye una casa para alguien y no la construye adecuadamente, y la casa que construyó se derrumba y mata a su propietario, entonces ese constructor será condenado a muerte.
230. Si matare al hijo del dueño, el hijo de aquel constructor será muerto.
231. Si arruina bienes, hará una compensación por todo lo que haya sido arruinado, y en la medida en que no construyó adecuadamente esta casa que edificó y esta se cayó, reedificará la casa con sus propios medios.
232. Si un constructor construye una casa para alguien, aunque aún no la haya completado; si entonces los muros parecen tambalearse, el constructor debe hacer sólidos los muros con sus propios medios.

Dejando de lado la brutalidad de las penas de “ojo por ojo”, que historiadores del derecho como Martha Roth han examinado en profundidad, miremos la estructura. La sección 232 es un remedio de daños y perjuicios: el constructor que "no construyó correctamente" debe compensar al propietario por los bienes arruinados y reconstruir la casa a su propio costo. La sección 233 es aún más llamativa. Impone responsabilidad antes colapso, en el momento en que los muros “parecen derrumbarse”, y exige que el constructor arregle el trabajo defectuoso de su propio bolsillo. Esa es la responsabilidad de reparación y remediación por defectos observables, en piedra, treinta y siete siglos antes de la primera ley de defectos de construcción de Texas.

El principio fundamental nunca ha cambiado: la parte que controló la construcción responde por su fracaso. Cada reclamo por defecto de construcción presentado hoy en un juzgado de Texas es un descendiente de la sección 232.

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Seré franco contigo, esta es mi ley favorita jamás escrita. Hace treinta y siete siglos, un rey en Babilonia miró la industria de la construcción y dijo: esta es la regla: si lo construiste, se cae, pagas. Si lo construiste mal y se ve ¿como si se fuera a caer? Lo arreglas, a tu costo, antes de que lastime a alguien. Ahora, ¿fue la pena de muerte un poco exagerada? Claro. Hemos suavizado los remedios. Pero pregúntate, ¿qué ha cambiado del principio? Nada. Cuando me siento con el dueño de un edificio cuya fundación se está agrietando o cuyo techo ha goteado desde el día que se fue el contratista, le estamos haciendo la pregunta de Hammurabi: ¿quién construyó esta cosa y por qué el dueño debería comerse el costo del mal trabajo de otra persona? La respuesta fue tallada en piedra antes de Moisés, y sigue siendo la respuesta correcta.

Maravillas construidas para perdurar más allá de los imperios

A medida que la técnica maduraba, los constructores buscaban la permanencia, y algunos de ellos la lograron. Alrededor del 2550 a.C., cuadrillas egipcias erigieron la Gran Pirámide de Giza de bloques de piedra pulida, ninguno de menos de treinta pies de largo, encajados tan precisamente que aún se mantienen. El historiador griego Heródoto, que visitó dos mil años después, registró lo que los egipcios le contaron: cien mil hombres trabajando en turnos de tres meses, diez años solo para construir la vía para transportar la piedra, doce más para la pirámide en sí, cada hilada levantada por artilugios de palanca de maderas cortas, hilada por hilada.

La arqueología moderna ha corregido a Heródoto en un punto importante. Él creía que los esclavos construyeron las pirámides. Excavaciones reportadas en Scientific American la fuerza laboral estaba compuesta por cuadrillas egipcias pagadas, un cuerpo de élite que también navegaba misiones comerciales a cientos de millas en busca de suministros y materiales. La máquina organizativa construida para levantar las pirámides, concluyeron los investigadores, hizo más que mover piedra. Preparó el escenario para siglos de prosperidad egipcia y alteró el curso de civilizaciones posteriores. La gestión del proyecto vino primero; la prosperidad siguió.

Otras civilizaciones construyeron sus propias declaraciones en piedra. Stonehenge se alzó en la llanura de Salisbury en tres fases a lo largo de veinticinco generaciones, sus piedras de 45 toneladas fueron transportadas más de treinta kilómetros y trabajadas con cuerdas, palancas de madera y picos de asta de ciervo. Darío I fundó Persépolis alrededor del 518 a.C., y la construcción continuó durante casi 200 años, atrayendo albañiles, pintores, escribas y cocineros de todo el Imperio Persa a una capital de 45.000 personas cuya sala más grande albergaba 72 columnas y acogía a multitudes de 10.000 personas. Y el Faro de Alejandría, el gran faro erigido en el 285 a.C., guió a los marineros durante diecisiete siglos. Los cronistas contaron veintidós terremotos significativos contra él entre el 320 y el 1303 d.C. Perdió su piso superior en el 796, perdió mampostería durante siglos y finalmente cayó por el gran terremoto de 1303. Cuando el viajero marroquí Ibn Battuta pasó por Alejandría en 1326, aún pudo subir la rampa de entrada. Cuando regresó en 1349, el faro era una ruina. Diecisiete siglos de servicio siguen siendo un récord de durabilidad que ninguna estructura moderna ha igualado.

Estos no eran solo edificios. Eran el argumento de una civilización sobre su propia importancia, dirigido a todos los que vendrían después.

¿Qué dice la Biblia sobre cimientos defectuosos y presupuestos excesivos?

Más de lo que podrías pensar, y lo dice como un abogado de construcción. Jesús de Nazaret, de quien se dice que practicó la carpintería de niño, recurrió constantemente a metáforas de construcción, y eligió los dos fallos que aún dominan los litigios de construcción: cimientos defectuosos y sobrecostos.

El Sermon del Monte lo concluyó con una lección geotécnica. El hombre sabio edificó su casa sobre roca, y cuando cayeron las lluvias y vinieron las inundaciones y soplaron los vientos contra esa casa, no se cayó, “porque estaba fundada sobre roca”. El hombre necio la edificó sobre arena, “y cayó, y grande fue su ruina”. Mateo 7:24-27. Cualquier propietario de Texas que haya visto una losa ceder sobre suelo inestable sabrá exactamente qué casa compró.

Y en Lucas, describió al constructor que cada época produce: “Porque, ¿quién de ustedes, queriendo edificar una torre, no se sienta primero y calcula los gastos, para ver si tiene lo que necesita para terminarla? No sea que, después de poner el cimiento y no poder acabarla, todos los que lo vean empiecen a burlarse de él.” Lucas 14:28-30. Dieciséis siglos después, Shakespeare seguía haciendo la misma observación, burlándose del hombre “que traza el plano de una casa que escapa a su capacidad de construirla”. El proyecto abandonado y a medio terminar era lo suficientemente familiar en el primer siglo como para predicar sobre él, y lo suficientemente familiar en el siglo diecisiete como para representarlo en el escenario.

¿Quién fue el maestro de obras?

Durante casi toda la historia registrada, una figura se erigió en el centro del proceso de construcción: el maestro de obras. La palabra “construcción” describía un oficio único y unificado. Una persona diseñaba el proyecto, contrataba a los artesanos para construirlo, supervisaba el trabajo de cerca y respondía por el conjunto. El rol era tan familiar en el mundo antiguo que el apóstol Pablo lo utilizó como metáfora de su propio ministerio: “como un sabio maestro de obras he puesto el cimiento”. 1 Corintios 3:10.

Los antiguos incluso contraían según lo exigía el rol. Las cuentas de construcción del Partenón muestran que cada columna se construyó bajo un contrato separado con un maestro albañil, lo que significa que uno de los edificios más célebres de la Tierra se entregó a través de una red de contratos comerciales individuales, veinticuatro siglos antes de que alguien pronunciara las palabras “disputa de subcontratista”.”

Solo en el último siglo los arquitectos delegaron la gestión del trabajo en el sitio a los contratistas, separando el diseño de la construcción en campos distintos, un cambio que el arquitecto y académico Carl Sapers analizó en su Reflexiones sobre la práctica arquitectónica. El viejo método unificado nunca murió realmente. Le dimos un nuevo nombre. Hoy lo llamamos Diseño y construcción, y se comercializa como una innovación. Es el método de entrega de proyectos más antiguo del mundo.

¿Cómo diseñó Roma un imperio?

Ninguna civilización antigua industrializó la construcción como Roma, y ninguna ató su poder tan directamente a la construcción. A partir de alrededor del 238 a.C., Roma construyó una red de carreteras que finalmente recorrió algunas 200.000 millas, desde el norte de Inglaterra a través de Europa y alrededor de la costa del norte de África. El poeta Estacio dejó un informe de obra de la vía Domitiana que cualquier contratista de carreteras moderno reconocería: cuadrillas trazando la alineación, excavando una zanja profunda, rellenándola con material de cimentación, asegurando el enllantado con bordillos y cuñas, talando árboles, nivelando rocas y desviando arroyos para mantener seco el corte. Construye el camino correctamente, y este transportó legiones y mercaderes durante siglos.

Los constructores de puentes romanos entendieron algo que los tribunales modernos aún repiten: una estructura solo es tan permanente como los cimientos sobre los que se apoya. En el año 62 a.C., los ingenieros de Roma construyeron un puente sobre el Tíber hasta la isla en su centro con el Ponte Fabricio, calculando el traicionero trabajo de cimentación submarina para el estiaje de verano, levantando arcos gemelos de piedra sobre cimbras temporales de madera y añadiendo pequeños arcos de alivio para disipar la presión de las inundaciones. El puente tiene más de 2.000 años de antigüedad. Todavía está en uso.

Su arma secreta era concreto. Al mezclar cal con puzolana, una fina ceniza volcánica extraída cerca de Pozzuoli, los romanos produjeron un cemento natural mucho más resistente y duradero a la intemperie que la argamasa de cal, uno que endurecía incluso bajo el agua y resistía el arrastre de la corriente de un río. Como dijo un ingeniero de construcción, el volcán ya había hecho el trabajo del horno: “el puzolano fue calcinado por el volcán”. Los romanos llamaron al material resultante opus caementicium, y los investigadores modernos han descubierto que los fragmentos de cal en él le otorgan una cualidad de autorreparación: cuando se forma una grieta y se filtra agua, la cal reacciona y vuelve a sellar la abertura. Un puente moderno está diseñado para durar de 50 a 100 años. El hormigón portuario romano de Cesarea ha sobrevivido dos mil años bajo el agua.

Con el hormigón y el arco, Roma resolvió los problemas que deciden si un asentamiento se convierte en ciudad. Acueductos con pendientes precisas y suaves, que descendían tan poco como un pie cada 500 pies de recorrido, transportaban agua limpia durante kilómetros a ciudades de cientos de miles de habitantes, y las alcantarillas se llevaban los desechos. Los vidrieros romanos produjeron el primer vidrio transparente para ventanas, soplado en cilindros y luego aplanado; el filósofo Séneca describió la sensación causada por los primeros Pórticos acristalados en las villas cercanas a Roma. Adriano cubrió el Panteón con una única cúpula semiesférica de hormigón entre el 118 y el 125 d.C., y cuatro siglos después Justiniano le respondió con Santa Sofía. Los muros definían el resto del mapa. Julio César, un ingeniero de corazón, dedicó parte de sus comentarios de guerra a un análisis admirado de la construcción de muros galos, alternando cursos de maderas de 40 pies y piedra que resistían tanto al fuego como al ariete. La Gran Muralla China llegó a medir unas 4.000 millas. El Muro de Adriano cruzó la cintura de 73 millas de Gran Bretaña alrededor del 120 d.C.

Vitruvio: Cuando la Construcción Conoció la Ley

Alrededor del 20 a.C., el arquitecto e ingeniero militar Marco Vitruvio Polión, quien sirvió a Julio César y luego a Augusto, escribió de Architectura, el único tratado de arquitectura que sobrevivió de la antigüedad. El historiador de ingeniería de la Universidad de Houston, John Lienhard, ha llamado a Vitruvio “el ingeniero jefe del mundo civilizado”. A lo largo de diez libros cubrió todo, desde la ubicación de ciudades y la fabricación de ladrillos hasta el diseño de templos, teatros, acueductos y máquinas. Todavía puedes leer su diez libros completos.

Tres cosas que Vitruvio escribió deberían sonarle familiares a cualquier propietario de edificio hoy en día.

Primero, exigió profesionales calificados. Arquitectura, escribió, nace tanto de la práctica como de la teoría, y el constructor armado con una sola es “agarrar la sombra en lugar de la sustancia”. Se quejó amargamente de que “este gran arte es profesado audazmente por los incultos e ineptos”, hombres sin conocimiento ni siquiera del oficio de carpintero, y simpatizó con los propietarios que, estafados por extraños, decidieron construir por sí mismos. Cada estatuto de licencia moderno está persiguiendo el problema que Vitruvio nombró.

Segundo, dijo a los arquitectos que aprendieran la ley y pusieran el acuerdo por escrito. Un arquitecto, aconsejó, debía conocer la ley de paredes medianeras, desagüe, ventanas y suministro de agua, y debía redactar contratos con atención, “para que al redactar los contratos los intereses tanto del empleador como del contratista pudieran ser sabiamente salvaguardados. Porque si un contrato está redactado hábilmente, cada uno puede obtener una liberación del otro sin desventaja”. Esa frase, escrita dos mil años antes de que el AIA publicara su primer formulario de acuerdo, sigue siendo el mejor resumen en una línea de la contratación de la construcción que jamás se haya producido.

Tercero, quería que los sobrecostos salieran del bolsillo del arquitecto. Vitruvio admiraba lo que él llamaba una “ley ancestral antigua” de la ciudad griega de Éfeso. Allí, un arquitecto que asumía una obra pública entregaba al magistrado un presupuesto y su propia propiedad era dada en prenda hasta que la obra se completara. Si terminaba dentro del presupuesto, recibía decretos y honores. Si se pasaba hasta una cuarta parte, el tesoro lo absorbía. Pero por encima del 25 por ciento, el excedente se tomaba de la propiedad del arquitecto. Vitruvio deseaba a Dios que Roma tuviera la misma ley, para las obras públicas y edificios privados, para que “los ignorantes ya no corrieran impunemente y los propietarios no fueran llevados a la ruina por gastos ilimitados”. Lamentando el estatus de su profesión, agregó una de las grandes quejas de la historia: “los arquitectos merecen más honor que los luchadores”.”

El derecho contractual de Roma tenía dientes para igualar. El principio romano los pactos deben ser cumplidos, “los contratos deben cumplirse”, impuso responsabilidad objetiva por el incumplimiento, a menos que el incumplimiento estuviera justificado según mientras las cosas permanezcan así, la doctrina de que el contrato presume que las circunstancias no cambian. Esos dos principios siguen siendo los pilares del derecho contractual. El Restatement (Second) of Contracts abre su capítulo sobre este tema de la misma manera que lo habría hecho Roma: “La responsabilidad contractual es responsabilidad objetiva. Es una máxima aceptada que pacta sunt servanda, los contratos deben cumplirse”. Cuando Bruner y O'Connor observan que la buena práctica romana favorecía la articulación contractual cuidadosa del alcance del trabajo y la asignación de riesgos de construcción, están describiendo el reinado de Augusto. Podrían estar describiendo esta mañana.

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Quítale la toga y mira cuál es realmente la regla de Éfeso. El arquitecto te da un número antes de que empiece el trabajo. Él respalda ese número con su propia propiedad. Si cumples con el presupuesto, recibe una ovación. Si te pasas del presupuesto en más del 25 por ciento, el exceso sale de su bolsillo, no del tuyo. ¿Cómo llamamos eso hoy? Un contrato a precio fijo con una garantía personal, ¿verdad? Hace dos mil años la ley ya había descifrado todo el juego: pon el riesgo de un mal control de costos en la persona que controla los costos. Y aquí está la cosa, cada contrato de construcción que firmes es solo una respuesta a las mismas tres preguntas que se hacían los romanos. ¿Cuál es el trabajo? ¿Cuál es el precio? ¿Y quién se lo come cuando algo sale mal? Si tu contrato no responde a esa tercera pregunta con claridad, te prometo que el abogado de otra persona ya se aseguró de que responda a su favor.

De Miguel Ángel a Jefferson: La Edad de Oro del Maestro Constructor

La tradición del maestro constructor se mantuvo durante el Renacimiento, donde los mecenas eran príncipes, duques y papas. En 1546, a la edad de setenta y un años, Miguel Ángel se hizo cargo del proyecto de construcción más importante de la cristiandad, la nueva Basílica de San Pedro en Roma. Su predecesor, Sangallo, según la cruda evaluación de Miguel Ángel, había hecho un desastre, cortando la luz natural y creando rincones oscuros y sombríos que darían amplio espacio para ocultar exiliados.

La solución de Miguel Ángel fue la de un maestro constructor puro. Creó una maqueta a gran escala de lo que pretendía, se la mostró al Papa, obtuvo la aprobación del cliente y ordenó a los obreros que reconstruyeran el ábside sur basándose en la maqueta. No hubo intermediario de diseño-construcción, ni gerente de construcción, ni financiero que hablara por él. El arquitecto se comunicó directamente con el propietario, y el arquitecto se responsabilizó del resultado. Su cúpula sigue definiendo el horizonte romano.

Ese proceso cruzó el Atlántico con los colonos en el siglo XVII y construyó la América primitiva. Dos siglos y medio después de Miguel Ángel, en la obra de una nueva universidad en Charlottesville, Virginia, un joven visitante observó a un anciano quitarle un cincel a un obrero para mostrarle cómo girar la voluta de un capitel de columna, y le preguntó al capataz sobre él. ¿El señor Jefferson se dedica realmente al corte de piedra de forma tan práctica? Sí, fue la respuesta. “De hecho, lo consideramos el mejor trabajador del lugar”. Thomas Jefferson, arquitecto del proyecto de la Universidad de Virginia, entendía los materiales y los métodos y no necesitaba que otros completaran su diseño. El método del maestro constructor que practicó siguió siendo la forma en que Estados Unidos construyó grandes obras hasta finales del siglo XIX.

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Por cierto, yo uso a Miguel Ángel en mi propia oficina. Miguel Ángel solo hizo alrededor del 20 por ciento del trabajo físico, sus ayudantes hicieron el otro 80, pero mira quién se hizo responsable. Un solo nombre en la cúpula. Él construyó el modelo, se lo mostró al cliente, dirigió a los obreros, y si fallaba, todo Roma sabía de quién era el fracaso. Ahora compáralo con un proyecto moderno, donde el propietario firma con un desarrollador, que contrata a un contratista general, que contrata a treinta subcontratistas, que contratan a sus propios subcontratistas, y el arquitecto responde a un gerente de construcción que responde a un prestamista. Si algo gotea, de repente se convierte en un juego de las sillas musicales donde cada silla tiene un abogado sentado en ella. Eso no es un progreso en la rendición de cuentas, es una difusión de la misma. Y es exactamente por eso que los propietarios de edificios necesitan a alguien de su parte que pueda rastrear el fracaso a través de todas esas capas hasta la parte que realmente lo causó.

¿Por qué Blackstone no menciona el derecho de la construcción?

Aquí tienes un acertijo. Los grandes tratados del derecho consuetudinario inglés, desde Bracton alrededor de 1230 hasta los de Blackstone Comentarios en 1765-69, abarca quinientos años y no menciona ningún principio legal del derecho de la construcción. La explicación de Bruner y O’Connor es que durante la mayor parte de esa historia, las disputas de construcción se consideraron locales y parroquiales, gobernadas por la “ley del taller” en lugar de por la ley de los tribunales. El maestro constructor respondía ante su mecenas y su gremio, no ante un cuerpo de doctrina nacional.

La omisión es especialmente reveladora en el caso de Blackstone, porque William Blackstone se formó como arquitecto antes de dedicarse al derecho, un trasfondo que el historiador del derecho Wilfrid Prest ha explorado en el Yale Journal of Law and the Humanities. Blackstone amaba tanto la construcción que no podía dejar de usarla como metáfora. En 1746, describió el derecho consuetudinario como un edificio antaño regular, desfigurado por “adiciones absurdas... de diferentes materiales y mano de obra ordinaria según el capricho, o el prejuicio, o la conveniencia privada de los constructores”, ahora “una pila enorme e irregular, con muchos apartamentos nobles, aunque torpemente unidos’. Un arquitecto capacitado escribió cuatro volúmenes describiendo todo el derecho inglés y utilizó un edificio mal renovado como su imagen para todo el sistema, sin embargo, no encontró nada que decir sobre la ley de construcción en sí. El derecho de la construcción como campo reconocido simplemente aún no existía. La explosión de la era industrial fue necesaria para crearlo.

¿Cómo el hierro, el acero y el vidrio revolucionaron la construcción?

La era industrial proporcionó a los constructores materiales que los maestros constructores nunca tuvieron, y cada uno reescribió lo que era posible.

El hierro vino primero. En 1709, Abraham Darby fue el primero en fundir hierro con coque, y entre 1777 y 1779, la fundición de su nieto fundió la primera gran estructura de hierro del mundo, el puente de 30 metros sobre el río Severn en Ironbridge, Inglaterra, cuyos arcos se redujeron a una telaraña de esbeltas nervaduras. (China había estado construyendo puentes colgantes de hierro forjado desde principios de la dinastía Ming, y cadenas de tensión de hierro ya rodeaban las cúpulas de San Pedro y San Pablo).

Entonces acero, y el cielo se abrió. La segunda era industrial, que comenzó alrededor de 1880, funcionó con acero y electricidad. El acero construyó la Torre Eiffel para la Exposición de París de 1889, pero la revolución más trascendental fue más silenciosa: en Chicago, donde los valores de las propiedades estaban explotando, el arquitecto-ingeniero William Le Baron Jenney respondió a la demanda de edificios más altos con el Home Insurance Company Building de 10 pisos en 1885, el primer uso a gran escala del acero en un edificio. El Tacoma Building de George A. Fuller siguió en 1889, la primera estructura cuyas paredes exteriores no soportaban ningún peso del edificio; jaulas de acero Bessemer lo cargaban todo. Combine el armazón de acero con el elevador, la calefacción central, las bombas eléctricas y el teléfono, y obtendrá el rascacielos, una palabra acuñada en la década de 1880. Para 1913, el Woolworth Building de Cass Gilbert se alzaba 793 pies sobre Manhattan.

El concreto regresó, con acero adentro. John Smeaton modernizó el mortero antiguo a finales del siglo XVIII, Joseph Aspdin patentó el cemento Portland en 1824, y en la década de 1850 el constructor francés François Coignet creó el primer hormigón armado. Su casa de hormigón en París, construida en 1862, aún se mantiene en pie, algo que los romanos apreciarían.

Y el vidrio se convirtió en un muro. El vidrio plano se perfeccionó a fines del siglo XIX, el proceso de vidrio flotado Pilkington estandarizó la producción en 1952, y el muro cortina de vidrio, una piel no portante colgada de la estructura, pasó de una única fachada experimental en el Hallidie Building de San Francisco en 1918 a la piel predeterminada del paisaje urbano de posguerra, una vez que el aire acondicionado, la iluminación fluorescente y los selladores sintéticos hicieron que la torre completamente de vidrio fuera habitable después de 1945.

El Puente Eads: Una historia del 4 de julio sobre control de calidad

Un proyecto capta la nueva era mejor que cualquier otro, y se inauguró el cuatro de julio. Después de que el Congreso autorizara un puente sobre el Misisipi en St. Louis en 1867, la comisión recayó en James B. Eads, un ingeniero autodidacta que nunca había diseñado un puente, por encima de eminentes rivales, incluido John Roebling, el diseñador del Puente de Brooklyn. Eads propuso arcos triples de acero, con vanos de 502, 520 y 502 pies, los más largos jamás construidos hasta ese momento, sobre pilares hundidos hasta el lecho de roca a 100 pies bajo el río utilizando tecnología de cajones neumáticos que había estudiado en Europa. Cuando los trabajadores comenzaron a desarrollar la enfermedad de descompresión, Eads construyó un hospital flotante y ordenó una descompresión más lenta.

Luego estaba el acero. Eads especificó 60,000 libras por pulgada cuadrada, y cuando el acero llegó por debajo de la especificación, lo rechazó y lo envió de vuelta para volver a laminar. Tres veces. El proveedor al que se lo devolvía era Andrew Carnegie. El puente se inauguró con gran fanfarria el 4 de julio de 1874, y fue inmediatamente reconocido como una maravilla de la ingeniería. Cuando los ingenieros lo sometieron a pruebas de esfuerzo en 1949, setenta y cinco años después, descubrieron que podía soportar 5,000 libras por pie lineal, dos tercios más de lo estimado en su diseño original. Todavía está en pie.

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¿Por qué un puente de 150 años sigue soportando tráfico sobre el Mississippi? Porque un hombre, cuyo nombre figuraba en el proyecto, devolvió el acero de Andrew Carnegie tres veces, y Carnegie lo volvió a laminar tres veces. Así es la rendición de cuentas cuando la persona que controla el trabajo también asume el riesgo. Ahora piénsalo al revés. Cuando inspecciono un edificio que falla después de ocho años en lugar de ochenta, ya sé lo que voy a encontrar: en algún lugar, alguien aceptó el acero, por así decirlo. El sellado incorrecto, la mezcla más barata, la inspección omitida. Nadie lo devolvió, porque el dinero propio de nadie dependía de devolverlo. El poeta de Gilgamesh lo dijo hace cuatro mil años: “inspecciona la mampostería”. Alguien tiene que hacerlo.

Una línea de tiempo de la tecnología de la construcción

El conocimiento se construye de forma avanzada e irregular pero acumulativa, cada era aportando un material que la siguiente daría por sentado:

Esa entrada de arroz glutinoso no es broma, por cierto. Los constructores chinos mezclaron piedra caliza en polvo con sopa de arroz glutinoso para crear un mortero tan duradero que una muralla de ciudad de 600 años en Nanjing construida con él aún se mantiene en pie.

De Maestro Constructor a Complejidad Moderna

Los siglos XIX y XX rompieron las artesanías unificadas. La explosión de nuevos materiales y métodos, acero de alta resistencia, concreto reforzado, vidrio estructural y aislante, aluminio en láminas, exploración geotécnica, clasificación de suelos, monitoreo ambiental, multiplicó lo que los constructores podían intentar: torres de cien pisos, autopistas interestatales con intercambios tipo trébol, enormes presas y plantas de energía, aeropuertos, metros y túneles.

Toda esa capacidad tenía un precio. Ninguna persona podía diseñar, construir y hacerse responsable de un rascacielos moderno. El oficio único del maestro constructor se fracturó en docenas de disciplinas e oficios de ingeniería especializados: estructural, mecánico, eléctrico, de plomería, de protección contra incendios, de ascensores, de muros cortina, de techos, de selladores, y más. A medida que los proyectos crecían y la exposición del público a sus fallas aumentaba con ellos, el gobierno intervino con códigos de construcción, permisos, regulación de seguridad en la construcción y licencias para diseñadores y contratistas, los descendientes modernos de los estándares de calificación que Vitruvio imploró a Roma que adoptara.

La magnitud de la industria moderna es difícil de subestimar. La construcción es el segmento individual más grande del sector de producción de la economía de los Estados Unidos. El estudio histórico del profesor Thomas Stipanowich en Revista de Leyes de Wisconsin lo situó en hasta un 13 por ciento del producto nacional bruto, dando empleo directo a uno de cada veinte trabajadores estadounidenses, y describió la red de contratos superpuestos del sector como “un verdadero campo minado de conflictos”. Las cifras no han hecho más que crecer desde entonces: el gasto en construcción en EE. UU. superó los $2 billones en 2024 según el panorama del sector de Deloitte, y Oxford Economics pronostica una producción acumulada de $135 billones en el sector de la construcción a nivel mundial en la década hasta 2030, de los cuales Estados Unidos aportará aproximadamente $14.9 billones. Actualmente circula más dinero a través de los contratos de construcción que a través de casi cualquier otro tipo de acuerdo que firman los estadounidenses, y su complejidad técnica no tiene parangón.

El Hilo Conductor: Construir Implica Riesgo, y el Riesgo Debe Ser Asignado

Reduce 4.000 años a una idea y es esta: cada acto de construcción es un acto de riesgo. El terreno puede ser inadecuado. El costo puede exceder el presupuesto. El trabajo puede fracasar. Las civilizaciones que construyeron bien y escribieron quién asumía el riesgo cuando las cosas salían mal, prosperaron. Las que no lo hicieron, dejaron ruinas para los arqueólogos.

Hammurabi grabó la respuesta en piedra. Éfeso la sacó de la herencia del arquitecto. Roma la plasmó en contratos respaldados por los pactos deben ser cumplidos. Y el derecho de construcción moderno, desde el Código de Propiedad de Texas hasta el conjunto más voluminoso de documentos contractuales en un rascacielos de Houston, es simplemente la larga y detallada respuesta a las mismas preguntas ancestrales: ¿Quién controló la obra? ¿Qué prometía realmente el contrato? ¿Y quién acordó asumir el riesgo de que fracasara?

¿Qué significan 4,000 años de historia para el propietario de un edificio en Texas?

Significa que la ley siempre ha estado del lado del propietario al que le entregaron menos de lo prometido, y significa que las preguntas en tu caso son más antiguas que el abecedario. Cuando un edificio gotea, una cimentación se mueve, un proyecto se excede de presupuesto o un contratista abandona muros que se tambalean, no estás preguntando nada nuevo. Estás haciendo la pregunta de Hammurabi, y la de Vitruvio, y la del magistrado efesio: las personas que controlaron esta obra prometieron un resultado, ¿entonces por qué debería el propietario asumir el costo de su fracaso?

Obtener esa respuesta en un juzgado moderno de Texas requiere más que historia. Requiere revisar informes de inspección, documentos de contrato, análisis de expertos, estatutos de reposición y las capas de partes que la industria moderna puso entre usted y las personas que realmente colocaron los clavos. Eso es qué hacemos para los propietarios de edificios en todo Texas, y nuestra FAQ sobre defectos de construcción responde a las primeras preguntas prácticas que nos hacen los dueños.

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Este es el trato, y entonces te dejaré ir. Una empresa constructora no tiene corazón. No tiene sangre. Lo que tiene es un balance general, y el único idioma que habla un balance general es el dinero. Durante cuatro mil años, lo único que ha hecho que los constructores construyan bien es saber que pagarían si construían mal. Hammurabi lo sabía, los griegos lo sabían, y cada ajustador de seguros que tramita un reclamo por defectos hoy en día también lo sabe, que es exactamente por lo que luchan tanto. Así que si tu edificio está fallando, haz tres cosas. Guarda cada documento. Fotografía todo. Y habla con un abogado antes de que el reloj de la prescripción se agote, porque en Texas ese reloj no se importa de lo bueno que sea tu caso una vez que se detiene. Eso es todo. Ese es todo el sermón. ¿Qué preguntas tienes para mí?

Puntos clave

• La construcción precede a la agricultura en el sitio monumental más antiguo de la humanidad: los pilares de siete toneladas de Göbekli Tepe fueron erigidos hace aproximadamente 11.000 años por sociedades preagrícolas, y los proyectos de construcción probablemente impulsaron la formación de la civilización sedentaria en sí misma.
• La primera ley sobre defectos de construcción tiene casi 3,800 años. Los artículos 229-233 del Código de Hammurabi hacían a los constructores responsables de los derrumbes, exigían compensación por propiedades arruinadas y obligaban a los constructores a reparar muros defectuosos a su propio costo.
• El modelo del “maestro constructor”, una persona que diseña, dirige y responde por la obra, rigió la construcción desde la antigüedad hasta Miguel Ángel y Jefferson, y sobrevive hoy como diseño-construcción.
• Vitruvio, ingeniero jefe de Roma, instó a los arquitectos en el año 20 a.C. a aprender la ley y redactar contratos cuidadosos, y elogió una ley griega que hacía a los arquitectos personalmente responsables de los sobrecostos superiores al 25 por ciento.
• Derecho contractual romano los pactos deben ser cumplidos, “pacta sunt servanda” (los pactos deben cumplirse), aún sustenta la responsabilidad contractual estricta moderna según el Restatement (Second) of Contracts.
• La industrialización fragmentó el oficio unificado de la construcción en docenas de oficios especializados e introdujo códigos, permisos y licencias. La construcción es ahora el segmento más grande del sector productivo de Estados Unidos, con un gasto superior a $2 billones al año.
• Toda disputa de construcción, antigua o moderna, gira en torno a las mismas preguntas: ¿quién controló la obra, qué se prometió y quién asume el riesgo de fracaso?.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el derecho de la construcción?

El derecho de la construcción es el conjunto de leyes contractuales, extracontractuales, estatutarias y regulatorias que rigen el diseño y la construcción de edificios e infraestructuras, incluyendo quién asume el riesgo cuando un proyecto falla, excede el presupuesto o se construye defectuosamente. Sus principios fundamentales se remontan a miles de años, al código de Hammurabi sobre la responsabilidad del constructor y a la práctica romana de contratación.

El código de Hammurabi

La ley de construcción más antigua conocida aparece en el Código de Hammurabi, tallado en Babilonia alrededor del año 1750 a.C. Las secciones 229 a 233 castigaban a los constructores cuyas casas defectuosas colapsaran, les exigían compensar a los propietarios por la propiedad arruinada y los obligaban a reparar los muros defectuosos a su propio costo, incluso antes de cualquier colapso.

¿Qué es un maestro constructor y todavía existe el puesto?

El maestro constructor era el profesional único, históricamente llamado arquitecto, que tanto diseñaba un proyecto como dirigía su construcción, respondiendo personalmente por el resultado. Miguel Ángel en San Pedro y Thomas Jefferson en la Universidad de Virginia trabajaron de esta manera. El modelo sobrevive hoy como el método de entrega de proyectos de diseño-construcción.

¿Quién fue Vitruvio y por qué es importante para el derecho de la construcción?

Marco Vitruvio Polión fue arquitecto e ingeniero de Julio César y Augusto y autor de de Architectura (alrededor del 20 a.C.), el único tratado arquitectónico que sobrevive de la antigüedad. Aconsejó a los arquitectos que aprendieran la ley y redactaran contratos cuidadosos para que “los intereses tanto del empleador como del contratista pudieran ser sabiamente salvaguardados”, lo que lo convirtió, posiblemente, en el primer abogado de la construcción registrado.

¿Por qué las disputas de construcción son tan complicadas hoy en día?

Porque el rol unificado de constructor maestro se fracturó en docenas de partes especializadas: propietarios, desarrolladores, arquitectos, ingenieros, contratistas generales, subcontratistas, proveedores, gerentes de construcción, fiadores y aseguradoras, cada uno con contratos y seguros separados. Cuando aparece un defecto, la responsabilidad debe rastrearse a través de todas esas capas, razón por la cual los casos de defectos de construcción requieren mucha documentación y la intervención de expertos.

¿Qué debe hacer el propietario de un edificio en Texas después de descubrir un defecto de construcción?

Documente el defecto a fondo con fotografías y registros fechados, conserve todos los contratos y correspondencia del proyecto, evite reparaciones destructivas antes de que la condición sea documentada y consulte a un abogado de defectos de construcción sin demora. Texas impone plazos estrictos, incluidos los estatutos de limitaciones y un estatuto de reposo, que pueden desestimar incluso reclamos sólidos si un propietario espera demasiado.

Próximamente en la Serie Fundamentos

El maestro constructor se ha ido, y algo mucho más complicado tomó su lugar. En la próxima publicación, seguimos a Bruner y O'Connor hacia la era moderna para responder a la pregunta que plantea esta historia: ¿Por qué un proyecto de construcción moderno es la transacción legalmente más compleja que la mayoría de los propietarios firmarán jamás? Veremos las docenas de partes involucradas en un solo trabajo, la red de contratos que las conecta y por qué el sistema legal tuvo que inventar un campo completo, el derecho de la construcción, solo para mantenerse al día. Si esta publicación explicara de dónde provino la construcción, la siguiente explicará por qué las disputas de construcción son diferentes de cualquier otra pelea en el derecho estadounidense.

¿Quieres asegurarte de no perdértela? La serie completa estará alojada en nuestro Centro de conocimiento.

Sobre el autor

2026. Colby Lewis es tejano de séptima generación, abogado litigante y fundador de El bufete de Colby Lewis, con oficinas en Houston, San Antonio, Corpus Christi, McAllen y Brownsville. A lo largo de una carrera de más de dos décadas, ha recuperado más de $200 millones para sus clientes, entre los que se incluyen entidades públicas como el condado de Harris, el sistema de Houston Community College y docenas de distritos escolares y ciudades de Texas, en asuntos relacionados con defectos de construcción y seguros. Cuenta con la calificación AV Preeminent de Martindale-Hubbell, ha sido nombrado «Texas Super Lawyer» todos los años desde 2016 hasta 2026, y fue incluido en la lista de los 100 mejores «Super Lawyers» de Houston para 2025 y 2026. Representa a propietarios de edificios, no a constructores, en litigios por defectos de construcción en todo Texas. Conoce a Colby, o llama al (866) 265-2948.

Fuentes y autoridades

Esta publicación forma parte de una serie que explora los fundamentos históricos del derecho de la construcción. Autoridades principales:

• Philip L. Bruner y Patrick J. O’Connor, Jr., Bruner & O’Connor sobre derecho de la construcción § 1:1 (actualización 2026) (el marco organizativo y el estudio histórico que sigue esta serie)
• El Código de Hammurabi §§ 229-233 (trad. L.W. King, 1910) (ca. 1750 a.C.), Facultad de Derecho de Yale, Proyecto Avalon
• Martha T. Roth, Tradiciones Legales Mesopotámicas y las Leyes de Hammurabi, 71 Chi.-Kent L. Rev. 13 (1995)
• Marco Vitruvio Polión, de Architectura (aprox. 20 a.C.) (traducido por Morris Hicky Morgan, 1914), texto completo en Project Gutenberg
• Restatement (Second) of Contracts, capítulo 11, introducción (1981)
• Wilfrid Prest, Blackstone como Arquitecto: Construyendo los Comentarios, 15 Yale J.L. & Human. 103 (2003)
• Thomas J. Stipanowich, Reestructuración del Derecho de la Construcción: Realidad y Reforma en un Sistema Transaccional, 1998 Wis. L. Rev. 463
• Carl M. Sapers, Reflexiones sobre la práctica arquitectónica, 25 Construcción del Código Laboral. Rep. ¶ 106 (2001)
• Michael Scott, Una Pasión por lo Extraordinario el puente Eads, 21 Constr. Law. 46 (primavera de 2001)
• Stephen Mitchell, Gilgamesh: Una Nueva Versión en Inglés (2004); Heródoto, Las Historias (ca. 450 a.C.); Plutarco, Pericles (ca. 75 d. C.); Julio César, Guerra de las Galias (aprox. 52 a.C.); Génesis 11:3-9; Mateo 7:24-27; Lucas 14:28-30; 1 Corintios 3:10
• Andrew Curry, ¿El primer templo del mundo?, Smithsonian (noviembre de 2008); Andrew Lawler, Archaeology (septiembre/octubre de 2013) (Uruk); Zach Zorich, El Efecto Pirámide, Scientific American (nov. 2015); David Macaulay, Construyendo en grande (2000); John H. Lienhard, Vitruvio, Ingenios de Nuestra Epoca No. 580, Universidad de Houston
• Graham Robinson et al., Futuro de la construcción, Constr. L. Letter (enero-febrero 2022) (pronóstico global de Oxford Economics); Deloitte, Panorama de la Ingeniería y la Construcción 2025 (2024); Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Monthly Labor Review (enero de 2012)

Este artículo es solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Leerlo no crea una relación abogado-cliente. Si cree que su propiedad tiene un defecto de construcción, consulte a un abogado con licencia en Texas sobre su situación específica y los plazos.