Un glosario sencillo del argot de constructores, contratos y tribunales, para quienes nunca han cogido una paleta.

De las Oficinas Legales de Colby Lewis, Houston, Texas.

Cada oficio tiene su propio lenguaje, y la construcción tiene más de él que la mayoría. Camina por una obra o abre un contrato de construcción y te toparás con un muro de palabras: alero, pretil, retención, orden de cambio, terminación sustancial, que todos a tu alrededor dan por sentado. Son lo que los abogados llaman términos técnicospalabras de sonido común que tienen un significado específico y establecido dentro de la industria. Si no se entiende el significado, se puede interpretar mal el propio contrato, la propia casa o la propia disputa.

Esta guía traduce ese idioma. A continuación, se presentan más de 79 de los términos que probablemente encontrará como propietario de una vivienda, propietario de una propiedad o cualquier persona que trate con un constructor, agrupados de manera que se complementen, desde los cimientos de una estructura hasta las palabras que aparecen cuando un proyecto sale mal. Ninguna jerga en las explicaciones, no se asume experiencia en construcción. Si un amigo que nunca hubiera visto un plano le preguntara qué es un ‘pretil’, así es como respondería.

Cómo leer este glosario
Los términos están organizados en siete grupos, aproximadamente en el orden en que los encontraría en un proyecto real: la estructura, el exterior, lo que está dentro de los muros, las personas, el dinero, el papeleo y, finalmente, las palabras que surgen en defectos y disputas. Puede leerlo de principio a fin o saltar al grupo que necesite.

Los Huesos: Estructura y Base

Fundación. La parte del edificio debajo del suelo que soporta todo lo que está encima y transfiere ese peso al suelo. Si los cimientos se mueven, la casa entera lo siente.

Correr. La base ancha en la parte inferior de los cimientos que distribuye el peso del edificio sobre más tierra para que no se hunda. Piensa en los cimientos como raquetas de nieve para una casa: cuanto más ancha es la base, menos presiona contra el suelo blando.

Losa (losa sobre el terreno). Un piso plano de concreto vertido directamente sobre el suelo, común en climas cálidos. Cuando la gente dice que una casa está ‘sobre una losa’, esto es a lo que se refieren, en contraposición a tener un espacio de acceso (crawlspace) o un sótano.

Calificación / calificación. ‘Grade’ es el nivel del suelo. ‘At grade’ significa a nivel del suelo. ‘Grading’ es dar forma a la tierra alrededor de un edificio para que el agua corra lejos de él en lugar de hacia él. Un mal ‘grading’ es una causa principal de problemas de agua.

Muro de carga. Un muro que soporta la estructura que está encima. Puedes remover un muro no portante con bastante libertad, pero si quitas un muro portante sin añadirle soporte, el piso o el techo de arriba se puede hundir o colapsar.

Viga. Miembro estructural horizontal que soporta peso a través de un espacio abierto, como el dintel sobre una puerta de garaje o la viga debajo de un piso.

Viga. Una viga grande y pesada que soporta vigas más pequeñas. La viga principal es el músculo; las vigas secundarias se apoyan en ella.

Viga. Uno de los muchos miembros horizontales paralelos que sostienen un piso o techo. Cuando un piso se siente elástico, a menudo la razón son las vigas de tamaño insuficiente o demasiado largas.

Viga. Una de las vigas inclinadas que forman un techo tradicional y le dan su pendiente.

Truss. Un armazón prefabricado y triangulado (para techo o piso) diseñado en fábrica para soportar cargas utilizando menos material. Nunca debes cortar o modificar una cercha sin un ingeniero, porque cada pieza tiene una función.

Estudiante. Uno de los miembros verticales, de madera o metal, dentro de una pared. ‘Encontrar un montante’ es importante porque es la estructura sólida detrás del panel de yeso.

Encabezado. El dintel colocado sobre una ventana o abertura de puerta que soporta el peso alrededor del hueco para que la abertura no colapse.

Dintel. La misma idea que un encabezado, pero el término utilizado para la viga que cruza una abertura en ladrillo o piedra.

Columna / pilar. Un soporte vertical que lleva la carga directamente hacia la cimentación. Las columnas son las patas sobre las que se apoyan las vigas y las jácenas.

Carga permanente y carga viva. La carga muerta es el peso permanente del edificio en sí. La carga viva es el peso temporal y móvil que también debe soportar: personas, muebles, nieve en el tejado. Los edificios se diseñan para ambas.

Asentamiento / asentamiento diferencial. El asentamiento es el hundimiento de la construcción a medida que el suelo se comprime. Un poco y de manera uniforme es normal. El asentamiento ‘diferencial’ es un hundimiento irregular y es lo que agrieta cimientos, muros y azulejos.

La piel y el corte: lo que ves por fuera

Fachada. La cara de un edificio, usualmente el frente. Es la pared exterior que notas desde la calle.

Revestimiento / chapa. El revestimiento exterior de un edificio, como ladrillo, piedra o paneles, unido a la estructura detrás de él. Un ‘revestimiento’ de ladrillo a menudo parece estructural, pero en realidad es una capa protectora contra la intemperie colgada en el armazón.

Muro cortina. Una pared exterior no estructural, usualmente de vidrio y metal, colgada del armazón del edificio como una cortina. Mantiene el clima afuera pero no soporta ninguna parte del edificio. La mayoría de las torres de vidrio utilizan muros cortina.

Parapeto. El muro corto que se extiende por encima de la línea del techo en el borde de un techo plano. Oculta equipos en la azotea, ayuda con la separación contra incendios y evita que las personas se caigan por el borde.

Sofito. La parte inferior terminada de un voladizo, más comúnmente la parte inferior de los aleros del techo donde este sobresale más allá de la pared. Mira hacia arriba mientras estás al lado de una casa y el panel sobre tu cabeza es el sofito. Usualmente tiene rejillas de ventilación que dejan respirar el ático.

Fascia. El tablero vertical que recorre el borde del tejado, donde se sujetan las canaletas. El alero es la parte inferior del voladizo; la fascia es la parte frontal del mismo.

Alero. La parte del tejado que se proyecta sobre el muro exterior. El alero es el voladizo; el intradós y la albardilla son las superficies acabadas del mismo.

Cornisa. El remate decorativo moldeado en la parte superior de un muro, donde este se une con el tejado. Común en edificios antiguos y más ornamentados.

Parpadeo. Láminas delgadas de metal (u otro material) instaladas en las uniones de un edificio, alrededor de chimeneas, en los valles de los tejados, sobre ventanas y puertas, para dirigir el agua lejos de la junta. El tapajuntas es la defensa más importante, y la que se suele hacer peor, contra las filtraciones.

Orificio de drenaje. Pequeños huecos dejados a propósito en la hilada inferior de un muro de ladrillos, para que cualquier agua que quede detrás del ladrillo pueda drenar hacia afuera en lugar de pudrir el muro. Los propietarios a veces los sellan por error y atrapan agua en el interior.

Curso. Una hilera horizontal de ladrillos, bloques o piedra. La mampostería se construye un hilada a la vez.

Travesaño y parteluz. Un parteluz es la pieza vertical más gruesa que separa dos ventanas o paneles de puerta. Un montante es una tira delgada que divide los pequeños paños dentro de una sola ventana. Es fácil confundirlos; el parteluz es el divisor más grande.

Dentro de los muros: Estructura, Sistemas y Capas

Encuadre. La estructura del edificio, los montantes, viguetas, vigas y cabios ensamblados, antes de que se cubra nada. La ‘etapa de armazón’ es cuando una casa parece una jaula de madera.

Revestimiento. Los paneles (a menudo de contrachapado u OSB) que cubren la estructura para endurecerla y dar a los revestimientos y al techo algo a lo que sujetarse.

Subsuelo. La capa estructural del piso que se asienta sobre las vigas, debajo del piso terminado sobre el que caminas.

Instalación provisional. Instalar las entrañas ocultas del edificio, las tuberías, los cables y los conductos, dentro de las paredes y los pisos antes de que se cierren con paneles de yeso. ‘Pasar la inspección rough-in’ significa que el trabajo oculto fue aprobado antes de que fuera cubierto.

MEP. Abreviatura de mecánico, eléctrico y de plomería, los tres sistemas centrales que hacen que un edificio funcione. Cuando la gente habla de ‘las MEP’, se refiere a las entrañas.

HVAC. Calefacción, ventilación y aire acondicionado, el sistema que controla la temperatura y el aire en el edificio. Se pronuncia ‘H-VAC’.’

Barrera de vapor. Una membrana delgada instalada para evitar que la humedad atraviese paredes, pisos o espacios reducidos. Si se deja fuera o se instala en el lado equivocado, puede causar moho y pudrición en lugar de prevenirlo.

Junta de expansión. Una junta deliberada construida en concreto, mampostería o tramos largos de material para que el material pueda expandirse y contraerse con la temperatura sin agrietarse. Las líneas que ves cortadas en una acera de concreto están haciendo este trabajo.

Impermeabilización. Los sistemas que impiden la entrada de agua donde es más probable que entre: bajo tierra, en terrazas, balcones y techos planos. Distinto de una barrera de vapor, que maneja la humedad en el aire.

Quién es quién en un proyecto de construcción

Propietario. La persona o empresa que paga por el proyecto y, usualmente, la que termina conviviendo con cualquier defecto. Ese podrías ser tú.

Contratista general (CG, o ‘principal’). El contratista principal responsable de la entrega de todo el proyecto. El GC firma el contrato con el propietario y contrata y gestiona a los subcontratistas.

Subcontratista (getSub). Un contratista especializado contratado por el contratista general para realizar un oficio, como el electricista, plomero, carpintero o techador. Los subcontratistas suelen trabajar para el contratista general, no directamente para ti.

Diseñador profesional (arquitecto o ingeniero). El profesional licenciado que diseña el proyecto y produce los planos y especificaciones. El arquitecto se encarga del diseño general; los ingenieros se encargan de la estructura, los sistemas mecánicos y similares.

Gerente de construcción. Un profesional contratado para gestionar un proyecto en nombre del propietario, coordinando el diseño y la construcción. En algunos proyectos, el CM dirige el trabajo en lugar de un contratista general tradicional.

Surtidor. Un negocio que suministra materiales para el proyecto (madera, concreto, accesorios) en lugar de realizar mano de obra. La palabra anticuada ‘materialman’ todavía aparece en las leyes de gravamen.

Fianza. La compañía que emite fianzas que garantizan que un contratista realizará el trabajo y pagará a sus subcontratistas. Si el contratista falla, la afianzadora podría ser la responsable. Una afianzadora no es una aseguradora del propietario; respalda las promesas del contratista.

Inspector de construcción / Autoridad Competente (AHJ). El funcionario del gobierno, y la oficina, que inspecciona el trabajo y decide si cumple con el Código. ‘AHJ’ es el término general para quien tenga la autoridad legal para aprobar o rechazar el trabajo en tu área.

Los Términos del Dinero: Precio y Pago

Código (código de construcción). El conjunto de reglas mínimas, adoptadas legalmente, sobre cómo debe construirse un edificio para que sea seguro. ‘Cumplir con el código’ significa cumplir con esos estándares mínimos. El código es un piso, no una medida de calidad; un constructor puede cumplir con el código y aun así hacer un trabajo mediocre.

Alcance del trabajo. Exactamente lo que el contratista acordó hacer, detallado en el contrato y los planos. Una gran parte de las disputas de construcción se reduce a una pregunta: ¿esa tarea estaba dentro del alcance o era un extra?

Cambiar orden. Un acuerdo escrito que modifica el contrato original después de su firma, ajustando el trabajo, el precio, el cronograma o los tres. Obtenga cada cambio en una orden de cambio firmada. ‘El constructor dijo que estaba bien’ no es una orden de cambio, y los cambios verbales son el origen de las disputas.

Suma global (precio fijo). Un precio fijo por todo el trabajo. El contratista asume el riesgo si el trabajo cuesta más de lo esperado y se queda con la diferencia si cuesta menos.

Costo más. El propietario paga el costo real del trabajo más una tarifa acordada o un porcentaje para el contratista. Más transparente, pero el precio final es de final abierto a menos que esté limitado.

Precio Máximo Garantizado (PMG). Un acuerdo de costo más margen con un límite. El propietario paga los costos reales más una tarifa, pero no más que el máximo garantizado. Combina la apertura del costo más margen con la protección de un tope.

Mesada. Un monto de dólar de marcador de posición en el contrato para un artículo que aún no se ha elegido, como una ‘asignación de azulejos de $5,000’. Si elige azulejos que cuestan más, paga la diferencia. Las asignaciones que se establecen demasiado bajas son una forma clásica en que una oferta parece más barata de lo que realmente es.

Contingencia. Dinero reservado en el presupuesto para lo inesperado. No es un fondo discrecional; es un colchón realista para las sorpresas que casi todos los proyectos producen.

Programa de valores. Un desglose detallado del precio del contrato (tanto por cimentación, tanto por la estructura, etc.). El contratista factura contra él a medida que se completa cada parte.

Pago a cuenta / desembolso. Un pago periódico que se realiza a medida que avanza el trabajo, en lugar de hacerlo todo de una vez. Un ‘anticipo’ es el contratista que retira la siguiente cuota, generalmente después de que esa fase es inspeccionada.

Retención. Un porcentaje de cada pago, a menudo 5 o 10 por ciento, que el propietario retiene hasta que el trabajo esté terminado, como palanca para asegurarse de que el contratista complete el trabajo y corrija la lista de pendientes. El contratista lo recibe al final.

Daños y perjuicios liquidados. Un monto en dólares acordado de antemano, generalmente por día, que el contratista debe pagar si el proyecto se completa con retraso. Dado que las pérdidas reales por retraso son difíciles de probar, las partes fijan el número con anticipación. Debe ser una estimación razonable, no una penalización.

El Rastro de Papel: Documentos e Hitos

Planes y especificaciones. Las dos mitades del diseño. Los planos son los dibujos que muestran qué va dónde; las especificaciones son las reglas escritas para los materiales y la calidad de la mano de obra. Juntas definen lo que se te debe.

Plano. Una palabra antigua para los planos de construcción, por las copias de tono azul que se utilizaban antes. La gente todavía dice ‘blueprints’ (planos azules), aunque ahora se imprimen en negro sobre blanco.

Entregado / planos de taller. Dibujos detallados, datos del producto o muestras que el contratista o un proveedor prepara y entrega al diseñador para su aprobación antes de fabricar o instalar algo. Es el punto de control donde el diseñador confirma que el producto real coincide con el diseño.

Solicitud de información (RFI). Una pregunta formal escrita del contratista al diseñador solicitando aclarar o resolver algo poco claro en los planos. Las RFIs crean un registro en papel y una pila de ellas puede indicar que el diseño estuvo incompleto.

Permiso de construcción. La autorización del gobierno local para realizar el trabajo. Construir sin un permiso requerido puede significar multas, demolición forzada y problemas al vender la casa.

Aviso de inicio. La instrucción oficial del propietario que ordena al contratista comenzar el trabajo, lo que a menudo inicia la cuenta regresiva del cronograma del proyecto.

Lista de pendientes. La lista de elementos pequeños, incompletos o defectuosos identificados cerca del final del trabajo que el contratista debe completar o arreglar antes de que el trabajo sea completamente aceptado. Los rasguños, retoques y los elementos de ‘esa puerta se atasca’.

Completado sustancialmente. El hito en el que el proyecto está lo suficientemente completo como para que el propietario lo utilice para su propósito previsto, incluso si quedan elementos menores pendientes. Es un gran momento legal: a menudo inicia el período de garantía, transfiere la responsabilidad de la propiedad y detiene la mayoría de los daños por retraso.

Certificado de ocupación (CO). La autorización escrita del gobierno de que un edificio cumple con el código y es seguro habitarlo. Por lo general, no se puede mudarse legalmente hasta que se emita el CO.

Planos as-built. Planos actualizados al final del trabajo para mostrar lo que realmente se construyó, incluyendo los cambios realizados en el camino. Invaluable más tarde cuando alguien necesite saber por dónde va realmente una tubería o un cable.

Garantía / devolución de llamada. La promesa del contratista de regresar y reparar los defectos cubiertos durante un período determinado después de la finalización. Una ‘reclamación’ es exactamente eso: llamar al contratista para reparar algo que falló.

Cuando las cosas salen mal: defectos, demoras y reclamos

Defecto patentado vs. defecto latente. Un defecto aparente es aquel que una inspección razonable revelaría, está a la vista. Un defecto oculto está escondido y no se manifiesta hasta después, a veces años después, como una fuga lenta detrás de una pared. La diferencia puede afectar tus plazos legales.

Condiciones del sitio diferentes (condiciones cambiadas). Cuando las condiciones reales en el sitio resultan ser materialmente diferentes de lo que el contrato asumió, por ejemplo, encontrar roca, agua o mal suelo donde los planos no mostraban nada. Es uno de los desencadenantes más comunes de reclamaciones por costos y tiempo adicionales.

Ruta crítica y holgura. La ruta crítica es la secuencia de tareas que determina la fecha de finalización del proyecto; si se retrasa alguna, todo el proyecto se posterga. El ‘margen’ (o "holgura") es la flexibilidad en las tareas que no están en la ruta crítica. Este es el lenguaje que usan los tribunales y los planificadores para decidir quién causó realmente un retraso.

Contracargo. Cuando una parte le factura a otra el costo de reparar o completar el trabajo de esa parte, por ejemplo, un contratista general que le cobra a un subcontratista por limpiar el desorden del subcontratista.

Medios y métodos. Las propias elecciones del contratista sobre cómo llevar a cabo el trabajo, las técnicas, la secuencia y el equipo. Por regla general, el contratista, y no el diseñador, es responsable de los medios y métodos, y de la seguridad en el lugar de trabajo que conllevan.

Ingeniería de valor. Sustituir materiales o métodos menos costosos para reducir el precio, intentando mantener la misma función. Bien hecho, ahorra dinero; si se hace descuidadamente, la ‘ingeniería de valor’ es donde la calidad desaparece silenciosamente de un proyecto.

Gravamen de mecánico (gravamen de proveedor). Un reclamo legal que un contratista, subcontratista o proveedor impago puede registrar contra la propiedad misma. Puede afectar la titularidad de tu propiedad incluso si ya le pagaste al contratista general, por lo que las renuncias de gravamen son tan importantes.

Liberación de gravamen. Un documento firmado en el que un contratista o proveedor renuncia a sus derechos de retención, generalmente a cambio de un pago. Recopilar renuncias de derechos de retención a medida que se paga es la forma en que un propietario evita pagar dos veces por el mismo trabajo.

Fianza de cumplimiento y fianza de pago. Dos garantías de un fiador. Una fianza de cumplimiento promete que el proyecto se completará si el contratista incumple. Una fianza de pago promete que los subcontratistas y proveedores serán pagados, lo que protege al propietario de sus gravámenes.

Garantía de seriedad. Una garantía, presentada junto con una oferta, de que el licitador firmará el contrato a su precio de oferta si es seleccionado, en lugar de retirarse.

La doctrina Spearin. Una regla de larga data es que si el propietario proporciona los planos y especificaciones, el propietario, y no el contratista, es responsable cuando dichos planos resultan defectuosos. En términos sencillos: si le entregas al constructor un plano defectuoso y el constructor lo sigue, el problema resultante generalmente recae en ti, no en el constructor.

Por qué estas palabras importan

La mayoría de las disputas de construcción son, en el fondo, discusiones sobre el lenguaje. ¿Se refería ese trabajo dentro de la alcance ¿o uno extra? ¿Fue el defecto patente o latente¿Llegó el trabajo? finalización sustancial ¿antes de que la demora detuviera el avance de los daños? Cuando sepas qué significan las palabras, podrás leer tu propio contrato, hacer preguntas más precisas y detectar problemas mientras aún son baratos de solucionar.

Si un proyecto ya salió mal
Los bufetes de Colby Lewis manejan disputas de construcción y comerciales para propietarios de negocios y residenciales en todo Texas. Si se enfrenta a un contrato que no comprende del todo, un defecto del que nadie se responsabiliza o un gravamen sobre su propiedad, puede conoce más sobre nuestra práctica o contacta nuestra oficina.

Este glosario es información educativa general, no asesoramiento legal o de construcción, y no crea una relación abogado-cliente. Las definiciones están escritas para una comprensión sencilla y no son normas técnicas o legales. Para un proyecto o disputa específica, consulte a un profesional con licencia. The Law Offices of Colby Lewis, Houston, Texas. Publicidad de abogados.