Los propietarios de edificios suelen pensar que, una vez terminado un proyecto de construcción, todos sus problemas están resueltos. Pero, por desgracia, no siempre es así. A veces, los errores de construcción pueden aparecer años después y costar millones de dólares. Esto es especialmente cierto en proyectos de gran envergadura, como escuelas y hospitales, donde los problemas pueden hacer que se gaste más dinero en mantenimiento.

 Para asegurarse de que la obra cumple el contrato y las normas de construcción, es importante hacer revisiones periódicas una vez terminada la construcción. Estas auditorías pueden detectar distintos problemas y evitar que empeoren. También ayudan a los propietarios a obtener de los responsables el dinero que necesitan para arreglar las cosas.

 Hablemos ahora de los cinco problemas más comunes encontrados en estas auditorías posteriores a la construcción.

 1. Sobrecostes de la construcción

Aunque un proyecto se haya terminado sin gastar más dinero del previsto, puede haber costes o gastos furtivos que el propietario del proyecto no haya aceptado. Algunos contratistas elevan a propósito el presupuesto desde el principio. Otros se saltan trabajos necesarios para evitar pasarse del presupuesto o utilizan materiales baratos para ahorrar dinero por su parte.

 Los recargos pueden deberse a mal comportamiento, errores matemáticos, falta de comunicación o demasiados cambios en el plan original.

 Durante una auditoría posterior a la construcción, se comprueba minuciosamente la facturación del contratista para ver si incluye costes que no deberían estar ahí, como cargos extra por gastos generales, horas extra innecesarias o cambios caros en el proyecto que no eran realmente necesarios. Estas son algunas de las cosas que pueden causar problemas.

 Riesgos comunes:

• Cambios innecesarios en el proyecto que no lo mejoran
• Cobrar el impuesto sobre las ventas incluso cuando el proyecto debería estar exento de impuestos
• Cobrar demasiado por los cambios en el proyecto
• Cobrar demasiado por los gastos de mudanza, transporte o comunicación
• Cobrar demasiado por el tiempo y el salario de los trabajadores
• Utilizar un porcentaje incorrecto para los costes laborales
• Desplazamiento injusto de los costes
• Demasiados supervisores en la obra
• Cobrar demasiado por determinadas tasas
• Cobrar demasiado por alquilar material
• Realizar cambios duplicados en el proyecto
• No conceder al propietario los descuentos que debiera
• Cobrar honorarios por trabajos realizados por el propio contratista
• Facturación de materiales que en realidad se utilizaron en otros proyectos

  Banderas rojas:

• Requisitos materiales imprecisos en el contrato y los planes
• Especificaciones sujetas a cambios en función de los estudios pendientes
• Redundancia: solapamiento del ámbito de aplicación de las partidas de facturación
• No se especifica un límite de horas facturables para los empleados exentos
• Oferta baja/especificaciones contractuales imprecisas
• Falta de estimaciones presupuestarias de personal
• Falta de créditos para materiales devueltos
• Márgenes de beneficio excesivos
• Pedidos excesivos de material
• Las órdenes de cambio superan el 10% del presupuesto inicial
• No se incluyen los ajustes por horas de vacaciones

 2. Obra no conforme

Trabajo no conforme significa que el trabajo realizado no se ajusta a las especificaciones y acuerdos establecidos en el contrato, y no cumple las normas establecidas por la industria. Cuando detectamos un trabajo no conforme durante una auditoría posterior a la construcción, facilitamos información detallada sobre el problema y por qué se ha producido. También averiguamos cómo solucionarlo y qué cambios hay que hacer.

 Si el edificio o la estructura sigue funcionando bien, aunque no se ajuste a las especificaciones, el propietario puede decidir aceptar la obra y pedir un crédito por las partes que no se ajustan. Sin embargo, en algunos casos, las desviaciones pueden afectar muy negativamente al funcionamiento del edificio o a su valor. En esos casos, los propietarios pueden conseguir el dinero que necesitan para arreglar los problemas. Si tienen éxito, los contratistas o su compañía de seguros tienen que pagar las reparaciones que sean necesarias.

 Casos comunes de trabajo no conforme:

• Trabajos que no se ajustan a las especificaciones o normas requeridas del proyecto
• Utilizar métodos que no han sido aprobados para el trabajo
• No construir lo que debía construirse según los planos aprobados
• Resultados de pruebas que demuestren que la obra no cumple las normas establecidas en el contrato.
• Utilizar materiales diferentes que el propietario no haya aceptado o aprobado.
• Diseños que no se ajustan a las condiciones reales del terreno
• No realizar las pruebas e inspecciones necesarias.

 3. Fallos en la lista de tareas

 Cuando se inspecciona la obra una vez terminada y se detectan problemas que deben solucionarse, el contratista es responsable de establecer un calendario para esas reparaciones. Si no consiguen completar las reparaciones en el plazo acordado, se considera un fallo relacionado con la lista de tareas pendientes.

 Además, una auditoría posterior a la construcción puede descubrir situaciones en las que el contratista no haya completado el trabajo que figuraba en la lista de tareas pendientes, que es un registro de las tareas pendientes que deben abordarse antes de que el proyecto se considere totalmente terminado.

 Elementos básicos de la lista de tareas:

• Los electrodomésticos funcionan correctamente.
• El color de pintura utilizado es adecuado.
• La pintura utilizada es de buena calidad.
• Las puertas de los armarios, cajones, ventanas y puertas se abren y cierran con suavidad.
• La obra se ha limpiado de escombros.
• Los suelos no han sufrido daños durante la construcción.
• El sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado es totalmente funcional y funciona correctamente por zonas.
• Los sistemas de iluminación funcionan.
• Las cerraduras de las puertas funcionan como es debido.
• Las cerraduras, bisagras y pestillos funcionan sin problemas.
• La fontanería funciona perfectamente.
• Las superficies están limpias y en buen estado.
• No hay fugas.

 Cuando los proyectos de construcción carecen de medidas adecuadas de control de calidad, a menudo dan lugar a largas listas de tareas que deben abordarse, conocidas como listas de tareas pendientes. Llevar a cabo una auditoría post-construcción eficaz es crucial, ya que puede evaluar con precisión la magnitud de estos fallos y garantizar que no se pasa por alto ni se omite ningún detalle. Al examinar detenidamente la obra terminada, la auditoría puede identificar todas las correcciones necesarias y garantizar que se abordan adecuadamente. Esto ayuda a minimizar cualquier posible descuido y garantiza que el proyecto cumpla las normas de calidad exigidas.

 4. Defectos del entorno construido

Los defectos del entorno construido engloban una serie de problemas comunes que suelen detectarse durante las auditorías posteriores a la construcción. Estos problemas pueden afectar a diversos aspectos, como la envolvente del edificio, los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado y las conexiones entre el tejado y la pared. Detectar estos defectos puede ser difícil, ya que pueden no ser evidentes hasta meses o incluso años después de que se haya terminado la construcción. Los síntomas de estos defectos pueden empezar a aparecer con el tiempo, lo que complica su identificación y resolución.

 Diseño de tejados

Los problemas de diseño relacionados con las cubiertas pueden dar lugar a reparaciones costosas. Un tejado debe diseñarse adecuadamente para garantizar su seguridad e impermeabilidad. Cuando el diseño es inadecuado, el agua puede penetrar en el sistema de techado, provocando diversos problemas. La entrada de agua puede causar daños importantes en la envolvente del edificio, que incluye las paredes, el aislamiento y otros componentes que protegen el interior del edificio. La reparación de estos daños puede ser costosa y requerir mucho tiempo, por lo que es esencial abordar los problemas de diseño de la cubierta para prevenir los problemas relacionados con el agua y mantener la integridad del edificio.

 Sistemas de ventilación

Una ventilación insuficiente de un sistema puede reducir su vida útil. Una ventilación adecuada es crucial para muchos sistemas, como los de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC). Una ventilación insuficiente puede provocar la acumulación de calor, humedad o contaminantes, lo que puede afectar negativamente a los componentes y al rendimiento general del sistema.

 Sin una ventilación adecuada, el sistema puede tener que trabajar más para mantener las temperaturas deseadas, lo que provoca un mayor desgaste de sus componentes. La acumulación de humedad también puede favorecer la aparición de moho y hongos, que pueden deteriorar aún más el sistema y plantear riesgos para la salud.

 Para garantizar la longevidad de un sistema, es importante disponer de una ventilación adecuada. Esto permite un intercambio eficaz de aire, la eliminación del exceso de calor y humedad, y la prevención de posibles daños causados por un flujo de aire inadecuado. El mantenimiento y la supervisión periódicos de los sistemas de ventilación pueden ayudar a identificar y resolver a tiempo cualquier problema relacionado con la ventilación para evitar la degradación del sistema y prolongar su vida útil.

 Defectos de albañilería

Los defectos de albañilería son problemas comunes que pueden producirse en los edificios. Estos defectos incluyen grietas, muros arqueados, penetración excesiva de humedad, estructuras inclinadas o deslizantes y acabados desgastados. Cuando los trabajos de albañilería están mal ejecutados, los edificios son más susceptibles a los problemas causados por el agua de lluvia y los cambios de temperatura.

 Las grietas en la mampostería pueden debilitar la integridad estructural de los muros y provocar inestabilidad. Las paredes arqueadas son aquellas que han adquirido una forma curvada, lo que puede indicar problemas estructurales. La penetración excesiva de humedad puede provocar daños por agua, el deterioro de los materiales y la aparición de moho. Las estructuras inclinadas o resbaladizas son un serio motivo de preocupación, ya que pueden comprometer la estabilidad y la seguridad del edificio. Por último, los acabados desgastados pueden disminuir el atractivo estético y las propiedades protectoras de la mampostería.

 Es importante abordar estos defectos de albañilería con prontitud para evitar daños mayores y garantizar la durabilidad y seguridad del edificio. Las técnicas de construcción adecuadas, las inspecciones periódicas y el mantenimiento son cruciales para mitigar estos problemas y proteger el edificio de los efectos negativos de la humedad y las fluctuaciones de temperatura.

 Desequilibrios en calefacción y refrigeración

Los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) desempeñan un papel fundamental a la hora de proporcionar confort y mantener un entorno seguro en los edificios. Sin embargo, cuando estos sistemas están mal instalados o son defectuosos, pueden causar daños a las estructuras de los edificios y generar costes energéticos innecesarios.

 Una instalación defectuosa de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado puede provocar problemas como una refrigeración o calefacción ineficaces, una circulación de aire inadecuada o una ventilación incorrecta. Estos problemas pueden sobrecargar el sistema, aumentar el consumo de energía y elevar los costes de electricidad de los propietarios de los edificios.

 Durante una auditoría posterior a la construcción, si se determina que el contratista de HVAC es responsable de los defectos, los propietarios de edificios pueden tener la oportunidad de recuperar los costes adicionales de electricidad incurridos debido a la instalación defectuosa. Este es un paso importante para que la parte responsable rinda cuentas y aliviar la carga financiera del propietario del edificio.

 Una instalación adecuada, un mantenimiento regular y auditorías profesionales pueden ayudar a garantizar que los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado funcionen de forma eficiente, proporcionen un confort óptimo y reduzcan al mínimo el derroche de energía. Para proteger las estructuras del edificio y mantener un funcionamiento rentable del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, es esencial abordar con prontitud cualquier defecto de instalación.

 Signos comunes de un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado defectuoso:

• Facturas de electricidad inusualmente altas
• Aire estancado y olores de los aseos/cocinas
• Variaciones aleatorias de la temperatura ambiente
• Control inadecuado de la temperatura

 Problemas de fontanería

 Los defectos del sistema de fontanería en la construcción pueden ser difíciles de identificar, pero tienen el potencial de causar daños sustanciales si no se resuelven. Las fugas en el sistema de fontanería pueden provocar daños en las estructuras de los edificios, comprometiendo su integridad y funcionalidad.

 Como consultores profesionales posteriores a la construcción, empleamos diversos métodos para detectar y solucionar los defectos de los sistemas de fontanería. Uno de ellos consiste en realizar pruebas de fugas de agua utilizando tecnologías avanzadas como las imágenes por infrarrojos. Estas técnicas nos permiten detectar fugas que pueden no ser fácilmente visibles y evaluar el alcance de los daños.

 Al localizar con precisión los componentes dañados del edificio e identificar las fuentes de las fugas, podemos determinar las partes responsables de los defectos de fontanería. Esta información es crucial para resolver los problemas y garantizar que se lleven a cabo las reparaciones y medidas correctoras adecuadas.

 Gracias a nuestra experiencia y a la utilización de modernas herramientas de diagnóstico, nos esforzamos por identificar y mitigar rápidamente los defectos del sistema de fontanería. Esto ayuda a evitar daños adicionales a las estructuras de los edificios y garantiza la responsabilidad de los responsables, lo que resulta en una resolución eficaz y la restauración de la funcionalidad adecuada del sistema de fontanería.

 5. Errores arquitectónicos

 Cuando un error de un arquitecto provoca retrasos o defectos de construcción, generalmente se le hace responsable de rectificar estos problemas a su costa. Las auditorías eficaces posteriores a la construcción desempeñan un papel crucial a la hora de detectar errores arquitectónicos y determinar si los arquitectos o los profesionales del diseño son responsables de los problemas.

 Durante la auditoría posterior a la construcción, se llevan a cabo inspecciones y evaluaciones exhaustivas para identificar cualquier fallo o error de diseño que pueda haber contribuido a los retrasos o defectos. Esto puede incluir cuestiones como especificaciones incorrectas, diseño estructural inadecuado u otros errores arquitectónicos.

 Al señalar estos errores, la auditoría ayuda a establecer la responsabilidad de los arquitectos o profesionales del diseño implicados. Se espera entonces que asuman la responsabilidad de rectificar los problemas y cubrir los costes asociados. Así se garantiza que se lleven a cabo las reparaciones o modificaciones necesarias para subsanar los errores arquitectónicos y adecuar el edificio a las normas exigidas.

 Las auditorías eficaces posteriores a la construcción no sólo ayudan a detectar errores arquitectónicos, sino que también garantizan que las partes responsables rindan cuentas, lo que conduce a la resolución adecuada de los problemas y al restablecimiento de la funcionalidad y calidad previstas del edificio.

 Tipos comunes de errores arquitectónicos:

Incumplimiento de las normas de construcción

Aislamiento insuficiente

Pendientes del tejado insuficientes

Habitaciones mal iluminadas

Dibujos y planos sin los detalles necesarios

Cálculos incorrectos de las dimensiones o límites del edificio

Planificación inadecuada del espacio

 Las auditorías posteriores a la construcción permiten recuperar los costes de reparación

Las Oficinas Legales de Colby Lewis y su equipo de expertos pueden llevar a cabo una auditoría posterior a la construcción de su edificio para ayudarle a recuperar por sus daños.

 Los costes recuperables de las reparaciones de los defectos detectados durante una auditoría posterior a la construcción pueden incluir:

•  El coste de las reparaciones pasadas y futuras necesarias para subsanar los defectos.
• Costes excesivos de calefacción y refrigeración debidos a los defectos.
• Pérdida de valor de la propiedad resultante de los defectos.
• Pérdida en el uso de la propiedad debido a los defectos.
• Costes asociados al traslado temporal, si fuera necesario durante el proceso de reparación.
• Costas judiciales derivadas de las acciones judiciales relacionadas con los defectos.
• Honorarios de abogados por representación legal durante el proceso.

 En algunos casos, pueden concederse indemnizaciones punitivas como forma adicional de compensación si se considera que la conducta de la parte responsable ha sido especialmente negligente o intencionada.

Estos costes recuperables pretenden compensar al propietario por las pérdidas económicas y los inconvenientes sufridos como consecuencia de los defectos descubiertos durante la auditoría posterior a la construcción. Los costes recuperables específicos dependerán de la naturaleza y el alcance de los defectos y de las leyes y reglamentos aplicables que rijan estos casos.