En un contexto en el que la balanza de poder se inclina decididamente a favor de los profesionales de la construcción en Texas, la balanza parece estar preparada para inclinarse aún más lejos de los propietarios. El modus operandi actual encuentra a estos profesionales -constructores, contratistas y remodeladores- operando dentro de los confines de uno de los pocos estados que evita los requisitos obligatorios de licencia o registro.
Un problema grave es la ambigüedad imperante que difumina las líneas que separan a los constructores cualificados y dignos de confianza de los contratistas poco fiables y los remodeladores fraudulentos. Se trata de un problema importante, ya que, por desgracia, Texas se ha ganado la reputación de tener una normativa poco estricta, que ha hecho poco por proteger a los propietarios de viviendas de los profesionales sin escrúpulos del sector de la construcción.
A medida que la actual sesión legislativa de la Legislatura de Texas se acerca a su fin, persiste una pregunta fundamental: ¿adoptarán los legisladores medidas que protejan a los propietarios o que otorguen más poder a los profesionales de la construcción? La respuesta parece inclinarse a favor de lo segundo. Prueba de ello es que el 29 de marzo se celebró en el Capitolio de Texas el Día de la Asociación de Constructores de Texas, al que acudieron cerca de 800 constructores. En marcado contraste, los propietarios de viviendas en Texas carecen de un día o grupo representativo que defienda sus derechos e intereses.
Un par de proyectos de ley - House Bills 2022 y 2024 - que potencialmente podría ampliar la influencia de los constructores, contratistas y remodeladores en relación con las quejas de defectos de construcción, poco a poco están haciendo progresos a través de la Legislatura. Presentado por el Representante Estatal Jeff Leach, R-Plano, estos proyectos de ley parecen estar en una trayectoria sin obstáculos hacia la promulgación.
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Estas dos propuestas legislativas, a pesar de su impacto potencial, han logrado evitar un escrutinio significativo. Si se promulgan, podrían restringir gravemente los derechos de los propietarios a buscar compensación legal y crear obstáculos para los consumidores agraviados en disputas de construcción. Lamentablemente, el representante Leach no pudo explicar las implicaciones de sus proyectos de ley.
Phil Crone, Director Ejecutivo de la Asociación de Constructores de Dallas, enunció un objetivo primordial a favor de los constructores: fomentar los acuerdos negociados en torno a las reparaciones de las viviendas, reduciendo al mismo tiempo la necesidad de intervención judicial. Según la legislación vigente, los propietarios de viviendas disponen de un período de gracia de diez años tras la construcción de sus nuevas casas para buscar soluciones a defectos de construcción importantes.
El proyecto de ley 2024, según explica Crone, pretende reducir este plazo a seis años en los casos en que un constructor o remodelador ofrezca una garantía por escrito. Argumenta que esta reducción incentivaría a los constructores a ofrecer garantías completas y a comprometerse a cumplirlas.
Sin embargo, cualquier constructor que no ofrezca lo que se conoce como garantía expresa seguiría enfrentándose a un periodo de responsabilidad de una década.
Crone se explayó sobre el escenario propuesto, afirmando que los propietarios podían optar por una garantía implícita de diez años o por una garantía expresa definida con precisión de seis. A pesar de su preferencia personal por la garantía expresa, es importante reconocer las posibles ramificaciones de esta reducción para los propietarios de viviendas.
Crone planteó la cuestión de los propietarios que intentan contratar a constructores como proveedores de mantenimiento para problemas no relacionados con la construcción, sobre todo en los últimos años de la actual ventana de diez años. Sin embargo, se podría argumentar que los propietarios deberían tener derecho a este recurso, dada la inversión que han hecho en sus casas.
La asociación aboga por que los constructores ofrezcan una extensa garantía expresa de 32 páginas que proporcione orientaciones ultraespecíficas sobre la identificación de defectos. Aunque Crone sostiene que esto beneficia a los consumidores al ofrecer claridad, es crucial analizar si tal especificidad podría manipularse para eludir la responsabilidad del constructor.
Los detractores de los proyectos de ley, entre ellos Texas Watch, una organización de presión relacionada con los seguros y centrada en el consumidor, expresan preocupaciones legítimas. Su director ejecutivo, Ware Wendell, señala que reducir el plazo de presentación de reclamaciones de diez a seis años es, sin duda, desventajoso para los propietarios de viviendas.
Los proyectos de ley 2020 y 2024 de la Cámara de Representantes, si se promulgan, proporcionarían una serie de ventajas a los constructores, aumentando aún más las probabilidades en contra de los propietarios de viviendas. Desde permitir múltiples inspecciones hasta ampliar el plazo para que los constructores realicen reparaciones, estos proyectos de ley privilegian claramente los intereses de los constructores.
Aunque muchos constructores de primera línea en Texas emplean garantías expresas detalladas, existe una preocupación creciente de que el alto nivel de especificidad pueda dificultar que los propietarios tengan éxito en sus reclamaciones. Por ejemplo, la garantía expresa detalla que los constructores están obligados a reparar los sistemas de aire acondicionado que no puedan mantener una temperatura interna mínima de 78 grados, los suelos de vinilo con depresiones superiores a media pulgada y las grietas de albañilería mayores de un cuarto de pulgada, dentro de los seis primeros años.
En la actualidad, los proyectos de ley 2022 y 2024 han triunfado en la Cámara de Representantes, y los observadores predicen una aprobación sin obstáculos en el Senado. Sin embargo, la pregunta sigue en el aire: ¿Debería dejarse a los propietarios con menos protección y recursos ante una construcción potencialmente defectuosa? La respuesta debe ser rotundamente "no". Como tales, estos proyectos de ley exigen un mayor escrutinio y debate para garantizar un enfoque más equilibrado que salvaguarde los derechos de los propietarios.
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