{"id":228658,"date":"2026-07-16T12:54:54","date_gmt":"2026-07-16T17:54:54","guid":{"rendered":"https:\/\/clewislaw.com\/?p=228658"},"modified":"2026-07-16T12:54:54","modified_gmt":"2026-07-16T17:54:54","slug":"design-build-vs-design-bid-build-in-houston-which-delivery-method-protects-you-from-costly-disputes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clewislaw.com\/es\/design-build-vs-design-bid-build-in-houston-which-delivery-method-protects-you-from-costly-disputes\/","title":{"rendered":"Design-Build vs. Design-Bid-Build en Houston: \u00bfQu\u00e9 m\u00e9todo de entrega lo protege de disputas costosas?"},"content":{"rendered":"

Respuesta corta: <\/b>Design-Bid-Build le da al propietario el mayor control sobre el dise\u00f1o y los precios, pero divide la responsabilidad entre un arquitecto y un contratista por separado, que es donde comienzan la mayor\u00eda de las disputas. Design-Build cambia parte de ese control por velocidad y un \u00fanico punto de responsabilidad. Para la mayor\u00eda de los propietarios de Houston, la decisi\u00f3n se reduce a una pregunta: cuando algo sale mal, \u00bfa qui\u00e9n quieres poder hacer responsable? A continuaci\u00f3n, desglosamos ambos m\u00e9todos, explicamos c\u00f3mo la ley de Texas realmente asigna el riesgo (la parte que la mayor\u00eda de los art\u00edculos omiten) y le decimos qu\u00e9 hacer si una disputa ya ha comenzado.<\/p><\/blockquote>\n

\"texasElegir un m\u00e9todo de entrega de proyectos es una de las primeras y m\u00e1s trascendentales decisiones en cualquier proyecto de construcci\u00f3n en Houston. Da forma a la estructura de su contrato, la certeza de su presupuesto, su cronograma y, de manera cr\u00edtica, qui\u00e9n es responsable cuando hay un defecto, un retraso o un sobrecosto. Los dos m\u00e9todos que encontrar\u00e1 con m\u00e1s frecuencia en Texas son Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n (Design-Bid-Build) y Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n (Design-Build).<\/p>\n

Vemos estos proyectos desde un \u00e1ngulo diferente al de la mayor\u00eda. En The Law Offices of Colby Lewis, somos los abogados a los que los propietarios llaman despu\u00e9s<\/i> el contrato est\u00e1 firmado y el edificio est\u00e1 construido, cuando los cimientos se agrietan, el cronograma explota o dos empresas empiezan a se\u00f1alarse con el dedo. Representamos a propietarios. No a contratistas, constructores ni profesionales del dise\u00f1o. <\/b>Ese enfoque exclusivo nos mantiene al margen de los conflictos que limitan a las firmas que operan en ambos lados de la industria, y significa que tus intereses son los \u00fanicos que defendemos. Esa perspectiva, forjada a lo largo de m\u00e1s de 20 a\u00f1os y con m\u00e1s de $200 millones recuperados para nuestros clientes, nos permite identificar exactamente qu\u00e9 decisiones causan los problemas m\u00e1s costosos. El m\u00e9todo de entrega se encuentra entre los primeros lugares de esa lista.<\/p>\n

Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n vs. Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n a simple vista<\/b><\/h2>\n
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Factorizar<\/b><\/th>\nDise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n (DLC)<\/b><\/th>\nDise\u00f1o-Construcci\u00f3n (DC)<\/b><\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Contratos<\/b><\/td>\nDos contratos separados: uno con el arquitecto\/ingeniero, uno con el contratista<\/td>\nUn contrato con un \u00fanico dise\u00f1ador-constructor que se encarga tanto del dise\u00f1o como de la construcci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
Control del propietario sobre el dise\u00f1o<\/b><\/td>\nHola. T\u00fa diriges el dise\u00f1o antes de que alguien licite la construcci\u00f3n.<\/td>\nInferior. El dise\u00f1ador\/constructor impulsa las decisiones de dise\u00f1o a menos que tu contrato diga lo contrario.<\/td>\n<\/tr>\n
Velocidad<\/b><\/td>\nM\u00e1s lento. La construcci\u00f3n no puede comenzar hasta que el dise\u00f1o y la licitaci\u00f3n est\u00e9n completos.<\/td>\nM\u00e1s r\u00e1pido. Dise\u00f1o y construcci\u00f3n se superponen<\/td>\n<\/tr>\n
Certeza de costos por adelantado<\/b><\/td>\nM\u00e1s alto. Las ofertas se basan en planes completos.<\/td>\nMenor al principio, pero menos sorpresas despu\u00e9s si el equipo rinde<\/td>\n<\/tr>\n
\u00bfQui\u00e9n asume el riesgo por defectos de dise\u00f1o?<\/b><\/td>\nEl propietario y el profesional del dise\u00f1o (ver ley de Texas a continuaci\u00f3n)<\/td>\nEl dise\u00f1ador-constructor, como un \u00fanico punto de responsabilidad<\/td>\n<\/tr>\n
Patr\u00f3n t\u00edpico de disputa<\/b><\/td>\nEl contratista y el dise\u00f1ador se echan culpas mutuamente, con el propietario atrapado en medio.<\/td>\nPropietario vs. el dise\u00f1ador-constructor \u00fanico<\/td>\n<\/tr>\n
\u00d3rdenes de cambio<\/b><\/td>\nM\u00e1s com\u00fan cuando surgen errores de dise\u00f1o durante la construcci\u00f3n<\/td>\nMenos, porque dise\u00f1o y construcci\u00f3n est\u00e1n integrados<\/td>\n<\/tr>\n
Lo mejor para<\/b><\/td>\nPropietarios que desean m\u00e1ximo control de dise\u00f1o y precios fijos y competitivos<\/td>\nPropietarios que valoran la velocidad, la simplicidad y tener una sola parte a quien responsabilizar<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

 <\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es el Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n?<\/b><\/h2>\n

Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n es el m\u00e9todo tradicional y funciona en tres fases secuenciales. Primero, el propietario contrata a un arquitecto o ingeniero para dise\u00f1ar el proyecto. Segundo, una vez que el dise\u00f1o est\u00e1 terminado, el propietario solicita ofertas (licitaciones) competitivas a los contratistas y adjudica el trabajo, generalmente al postor responsable m\u00e1s bajo. Tercero, comienza la construcci\u00f3n.<\/p>\n

El atractivo es el control y la certeza del precio. Dado que usted contrata por separado con el dise\u00f1ador y el constructor, influye directamente en ambas fases, y los contratistas pujan contra un conjunto completo de planos, por lo que usted conoce su cifra antes de que se mueva la.<\/p>\n

Dise\u00f1o-licitaci\u00f3n-construcci\u00f3n no es nuevo. El principal tratado sobre derecho de la construcci\u00f3n se\u00f1ala que ha sido el m\u00e9todo de entrega tradicional y m\u00e1s utilizado en la construcci\u00f3n durante m\u00e1s de 150 a\u00f1os, en gran parte porque refleja las licencias separadas de dise\u00f1adores, contratistas y oficios.Bruner & O\u2019Connor sobre derecho de la construcci\u00f3n<\/i> \u00a7 2:15). Esa misma separaci\u00f3n es la fuente de su mayor debilidad. El m\u00e9todo es no colaborativo por dise\u00f1o. El contratista es excluido del dise\u00f1o antes de la licitaci\u00f3n, por lo que no puede se\u00f1alar problemas de constructibilidad o controlar los costos de manera temprana, y el rol del arquitecto durante la construcci\u00f3n es limitado. Un comentarista citado en el tratado lo expres\u00f3 sin rodeos: el dise\u00f1o-licitaci\u00f3n-construcci\u00f3n tradicional est\u00e1 \u201cdise\u00f1ado para compartimentar el fracaso, no para evitarlo\u201d. Los dise\u00f1adores no son responsables de los medios, los m\u00e9todos, los costos o el cronograma. Los constructores no son responsables de los errores en el dise\u00f1o. Cuando algo falla, cada parte se\u00f1ala a la otra, y el propietario se queda en medio para resolverlo.<\/p>\n

Esas son exactamente las disputas que nuestro Abogados de defectos de construcci\u00f3n de Houston<\/a> son contratados para resolver.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n?<\/b><\/h2>\n

Design-Build es el enfoque m\u00e1s moderno. En lugar de dos contratos, el propietario firma un solo contrato con un \u00fanico dise\u00f1ador-constructor, quien es responsable tanto de dise\u00f1ar como de construir el proyecto. Dicha parte puede ser un contratista con un equipo de dise\u00f1o interno o una sociedad entre un constructor y una firma de dise\u00f1o.<\/p>\n

El tratado enmarca la ventaja principal como \u201cresponsabilidad de una sola fuente\u201d. El dise\u00f1o, la construcci\u00f3n y la adquisici\u00f3n de materiales se rigen bajo un solo contrato, lo que, seg\u00fan el tratado, minimiza las disputas por la interpretaci\u00f3n y las omisiones de los planos, precisamente porque un solo equipo es due\u00f1o de ambas mitades.Bruner & O\u2019Connor<\/i> \u00a7 2:17). El mercado ha evolucionado al mismo ritmo: el modelo de dise\u00f1o y construcci\u00f3n ha pasado de representar aproximadamente el 5% del mercado de la construcci\u00f3n no residencial de EE. UU. en 1985 a casi el 40% (ib\u00edd.). Texas autoriza este m\u00e9todo para proyectos p\u00fablicos por ley (C\u00f3digo de Gobierno de Texas \u00a7 2166.2531<\/a>). La mayor\u00eda de los contratos de dise\u00f1o-construcci\u00f3n comienzan a partir de un formulario est\u00e1ndar, como los publicados por la Instituto Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n de Am\u00e9rica<\/a>, el AIA o ConsensusDocs. Trate un formulario est\u00e1ndar como un punto de partida, no como un puerto seguro. Las ediciones de asignaci\u00f3n de riesgos son las que lo protegen.<\/p>\n

La contrapartida es el control y la dependencia. Por lo general, tienes menos influencia en las decisiones de dise\u00f1o, y el dise\u00f1ador-constructor puede limitar la supervisi\u00f3n independiente a menos que tu contrato la preserve espec\u00edficamente. Adem\u00e1s, est\u00e1s apostando fuertemente por ese \u00fanico equipo. Si no colaboran bien internamente, el proyecto puede sufrir retrasos o problemas de calidad, y tienes menos partes independientes a las que recurrir.<\/p>\n

La etiqueta no controla. <\/b>Esta es la advertencia que m\u00e1s importa a un propietario. Como se\u00f1ala el tratado, \u201csimplemente etiquetar un contrato como dise\u00f1o-construcci\u00f3n no tiene ning\u00fan efecto y es meramente forma sobre sustancia\u201d, y los tribunales analizan detenidamente la sustancia real cuando deciden si existe una verdadera responsabilidad de una sola fuente\".Bruner & O\u2019Connor<\/i> \u00a7 2:17). El corolario es la trampa: cuantas m\u00e1s decisiones de dise\u00f1o controle usted como propietario, m\u00e1s riesgo de dise\u00f1o asumir\u00e1, sin importar c\u00f3mo se denomine el contrato. Confiar en t\u00e9rminos t\u00e9cnicos como \u201cdise\u00f1o-construcci\u00f3n\u201d, \u201cespecificaci\u00f3n de rendimiento\u201d o \u201cllave en mano\u201d es un error. Lo que realmente decide qui\u00e9n paga es el alcance detallado del trabajo y el lenguaje de asignaci\u00f3n de riesgos en su contrato. Ese es exactamente el lenguaje que leemos antes de que usted firme.<\/p><\/blockquote>\n

La parte que la mayor\u00eda de los art\u00edculos de Houston se saltan: c\u00f3mo la ley de Texas asigna el riesgo<\/b><\/h2>\n

Aqu\u00ed es donde el m\u00e9todo de entrega deja de ser una cuesti\u00f3n de programaci\u00f3n y se convierte en una legal. La ley de Texas trata la responsabilidad del dise\u00f1o de manera muy diferente, dependiendo de qui\u00e9n proporcion\u00f3 el dise\u00f1o, y esa diferencia puede decidir qui\u00e9n paga cuando un proyecto sale mal.\"construction<\/p>\n

Cap\u00edtulo 59: En Dise\u00f1o-Oferta-Construcci\u00f3n, el propietario generalmente asume el riesgo del dise\u00f1o.<\/b><\/h3>\n

Desde el 1 de septiembre de 2021, Cap\u00edtulo 59 del C\u00f3digo de Comercio y Negocios de Texas<\/a> (promulgado por el Proyecto de Ley del Senado 219) estipula que un contratista no es responsable por las consecuencias de defectos en planos, especificaciones u otros documentos de dise\u00f1o que le sean proporcionados por alguien que no sea el contratista, como el propietario o el arquitecto del propietario. En t\u00e9rminos sencillos: en un trabajo t\u00edpico de Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n, si los planos suministrados por el propietario son defectuosos, el constructor que los sigui\u00f3 generalmente no se hace responsable por el defecto resultante. El contratista tiene el deber de informar, por escrito, los defectos que conoce o que deber\u00eda haber detectado con diligencia ordinaria, y puede ser responsable si permanece en silencio. Por ley, el Cap\u00edtulo 59 no puede ser renunciado; cualquier supuesta renuncia es nula.<\/p>\n

La regla de los 100 a\u00f1os detr\u00e1s del Cap\u00edtulo 59: la doctrina Spearin<\/b><\/h3>\n

El Cap\u00edtulo 59 no invent\u00f3 este principio. Puso a Texas en l\u00ednea con una regla que la Corte Suprema de los Estados Unidos anunci\u00f3 hace m\u00e1s de un siglo en United States contra Spearin, 248 U.S. 132 (1918)<\/a>. En Spearin, un contratista construy\u00f3 seg\u00fan planos proporcionados por el gobierno, una alcantarilla reubicada fall\u00f3 bajo tormenta y marea, y la Corte determin\u00f3 que el propietario que suministr\u00f3 los planos impl\u00edcitamente garantiz\u00f3 que eran adecuados. Esa garant\u00eda, dijo la Corte, \u201cno es superada por las cl\u00e1usulas generales que exigen al contratista examinar el sitio, verificar los planos\u201d. El deber de un contratista de revisar los planos no es un deber de garantizar que funcionar\u00e1n. Si t\u00fa los proporcionaste, el riesgo de dise\u00f1o es presumiblemente tuyo. El tratado principal trata a Spearin como la base de la garant\u00eda impl\u00edcita del propietario sobre la adecuaci\u00f3n de sus documentos de dise\u00f1o (Bruner & O\u2019Connor<\/i> \u00a7 2:78; v\u00e9ase tambi\u00e9n \u00a7 2:10).<\/p>\n

La distinci\u00f3n t\u00e9cnica que decide qui\u00e9n posee el riesgo: especificaciones de dise\u00f1o vs. especificaciones de rendimiento<\/b><\/h3>\n

Aqu\u00ed es donde se deciden los casos, y la parte que los propietarios rara vez escuchan hasta que est\u00e1n en uno. La garant\u00eda Spearin, y el Cap\u00edtulo 59 con ella, se adhiere a Especificaciones de dise\u00f1o<\/b>, del tipo que le dice exactamente al contratista qu\u00e9 construir y c\u00f3mo, hasta las dimensiones y los materiales. No se une a especificaciones de rendimiento<\/b>, que indiquen el resultado que el propietario desea y dejen los medios y m\u00e9todos al contratistaBruner & O\u2019Connor<\/i> \u00a7 2:78; \u00a7\u00a7 9:76, 9:78). Esa distinci\u00f3n generalmente sigue el m\u00e9todo de entrega. El dise\u00f1o-licitaci\u00f3n-construcci\u00f3n se basa en las especificaciones de dise\u00f1o que proporcion\u00f3 el propietario, por lo que el propietario generalmente asume el riesgo de dise\u00f1o. El dise\u00f1o-construcci\u00f3n se basa en los criterios de desempe\u00f1o del propietario, por lo que el dise\u00f1ador-constructor generalmente lo asume. El mismo proyecto, descrito de dos maneras diferentes en dos contratos diferentes, puede poner la p\u00e9rdida en dos partes diferentes. La redacci\u00f3n de sus especificaciones no es un tecnicismo. Es la asignaci\u00f3n de riesgos.<\/p>\n

Las obligaciones no son unilaterales. Incluso cuando el propietario proporciona el dise\u00f1o, Texas y el derecho consuetudinario imponen obligaciones al propietario: un deber impl\u00edcito de divulgar la informaci\u00f3n que posee, y deberes mutuos de cooperaci\u00f3n, no obstaculizaci\u00f3n y buena fe y trato justo.Bruner & O\u2019Connor<\/i> \u00a7\u00a7 3:34, 9:78). Por otro lado, el contratista tiene un deber de indagaci\u00f3n y un deber de revelar defectos que son obvios o que en realidad conoce, lo cual est\u00e1 incorporado en el Cap\u00edtulo 59. Esos deberes son donde muchas disputas sobre defectos de dise\u00f1o se ganan o se pierden.<\/p>\n

Por qu\u00e9 esto importa para tu elecci\u00f3n: <\/b>El cap\u00edtulo 59 hace no<\/b> aplicar a los contratos de Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n, porque en Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n el contratista es quien proporciona el dise\u00f1o. Por lo tanto, la misma ley que protege a un contratista de Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n-Licitaci\u00f3n empuja el riesgo del dise\u00f1o de vuelta al dise\u00f1ador-constructor en un trabajo de Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n. Esa \u00fanica distinci\u00f3n legal es una de las razones m\u00e1s s\u00f3lidas por las que un propietario que desea rendici\u00f3n de cuentas se inclina hacia el Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n, y una de las razones m\u00e1s s\u00f3lidas por las que un propietario de Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n-Licitaci\u00f3n necesita examinar el contrato de dise\u00f1o con la misma rigurosidad que el contrato de construcci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n

Certificado de m\u00e9rito: demandar al profesional de dise\u00f1o presenta un obst\u00e1culo adicional<\/b><\/h3>\n

Si su problema es un fallo de dise\u00f1o en un proyecto de Dise\u00f1o-Licitaci\u00f3n-Construcci\u00f3n (Design-Bid-Build), su reclamo podr\u00eda dirigirse contra el arquitecto o ingeniero, no contra el constructor. Texas agrega un requisito de control all\u00ed. Bajo Secci\u00f3n 150.002 del C\u00f3digo de Pr\u00e1ctica Civil y Remedios de Texas<\/a>, una reclamaci\u00f3n contra un profesional de dise\u00f1o con licencia o registrado generalmente debe ir acompa\u00f1ada de un certificado de m\u00e9rito jurado de un profesional calificado similarmente, que identifique la negligencia o los errores espec\u00edficos en cuesti\u00f3n. Es una barrera procesal real, y no cumplirla puede hundir una reclamaci\u00f3n que de otro modo ser\u00eda s\u00f3lida. En un proyecto de Dise\u00f1o-Construcci\u00f3n (Design-Build), su reclamaci\u00f3n generalmente se dirige contra el \u00fanico entidad de dise\u00f1o-construcci\u00f3n, lo que puede simplificar el camino, aunque las reglas de negligencia profesional a\u00fan pueden entrar en juego.<\/p>\n

Los plazos que pueden matar silenciosamente tu reclamo<\/b><\/h3>\n

Sin importar el m\u00e9todo que elijas, las reclamaciones de construcci\u00f3n en Texas est\u00e1n sujetas a plazos de prescripci\u00f3n estrictos, y son m\u00e1s cortos de lo que la mayor\u00eda de los propietarios asumen:<\/p>\n